Capital markets, el reto
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Capital markets, el reto

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Capital markets, el reto

12/12/2018

La ralentización observada en el mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2018, no sólo incidió en los resultados y ajuste de metas corporativas, sino que evidenció lo que ha ocurrido en otros años de turbulencia financiera.

La complejidad del cambio de gobierno, la lentitud con que se ratificó el nuevo acuerdo de libre comercio T-MEC con Estados Unidos y Canadá, la inestabilidad cambiaria son parte del escenario en que navega el mercado del real estate capitalizado por medios institucionales en la bolsa y por las decisiones de fondos de inversión.

Sin embargo, no todo es gris. Sólo una mirada al mercado de capitales local permite observar lo que este nicho ha generado en materia de fondeo para el desarrollo de sector en distintas áreas.

De acuerdo con información de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), hasta noviembre pasado, en el mercado se listaron 36 emisoras, de las cuales 3 fueron FIBRA E, 3 fideicomisos inmobiliarios, 12 CKDes (aunque no todos enfocados al sector) y 6 CERPI´s.

Sólo en monto de financiamiento 52 mil 523 millones de pesos fueron generados por las emisiones de FIBRA E, 7 mil 477 de CKDes y 10 mil 255 de FIBRAS.

Nos referimos desde luego a las FIBRAS E de CFE, Grupo Aeroportuario Ciudad de México y Prodemex, además de la salida de Fibra EDUCA, U-Storage y Upsite México.

Como lo hizo en 2011 con la salida al mercado de Fibra Uno (FUNO), el capital market mexicano ha venido experimentando una etapa de franca expansión.

Esta figura ha sido un instrumento eficiente respecto a la oportunidad con que permitió soportar el desarrollo y adquisición de bienes raíces, además de generar portafolios sólidos de activos inmobiliarios estabilizados.

Pese a todo es una realidad que a menos de 3 semanas que concluya el año, los vehículos financieros del nicho siguen generando cambios que no se habían observado desde su salida, uno de ellos es la recuperación positiva que ha experimentado el sector inmobiliario y que pese a la cautela que existe sobre la nueva política de desarrollo urbano en Ciudades como México (CDMX) y el anuncio de cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, se trata de inversiones de largo plazo.

Lo que ocurre en este segmento del mercado de capitales, va mucho más allá de la coyuntura debido a la forma en que fueron conceptualizados los modelos.

Una ventaja real es el efecto positivo que una inestabilidad cambiaria al alza genera en términos de mayores ingresos producto de la renta de los activos.

La otra y es en la que se debe mantener cautela, es el rendimiento otorgado a los inversionistas y las ofertas complementarias que las FIBRAS en operación hagan en función de las distintas estrategias de fortalecimiento y ejercicio de los recursos en proyectos de desarrollo considerados en su pipeline.

Lo ocurrido en los primeros 11 meses de actividad cambiaria cuenta por el monto levantado, que demuestra la confianza en los instrumentos; por la diversificación y regreso de un nuevo ciclo de instrumentos como los CKDes y el crecimiento de las FIBRA E pensadas desde un inicio a fomentar proyectos de infraestructura.

El reto, será ver en los meses por venir de incertidumbre cómo se ajustan las estrategias de inversión, cómo se ve venir el riesgo y cómo los inversionistas le encuentran valor al contexto. De esa lectura pende el desempeño del capital market en 2019.

Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad de quien firma esta columna de opinión y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.