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Cap rates & 3Q

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Cap rates & 3Q

19/11/2020

Cómo perciben los inversionistas el valor de los inmuebles y el riesgo que implica ingresar a nichos concretos, son un dilema que ocupa a propietarios de inmuebles y quienes evalúan las tasas de capitalización.

En días pasados comentamos con base en un análisis de SiiLA México el efecto de los cap rates a partir de un entorno macroeconómico en el que el Bono a 10 años se mantiene a la baja producto de la política monetaria del banco central.

Mencionamos que el incremento en las tasas de capitalización obedece a la percepción de mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores del mercado con respaldo financiero.

Sin embargo, existen otros factores que determinan de manera relevante la compresión e incremento, al cierre del tercer trimestre del año.

Mientras los resultados y muestras que las diferentes áreas de investigación de mercado hacen de la actividad en oficinas, industrial-logística y el retail arrojan escenarios y distintos momentos en el ciclo, el mercado de capitales entró en una fase estratégica para determinar el valor que están dispuestos a requerir de los activos en tiempos de inestabilidad en las rentas.

Los cap rates en el mercado inmobiliario mexicano han sido atractivos en distintos ciclos, dado que representan la tasa que determina el valor de un inmueble y los flujos que genere.

Por ello estas dos variables son relevantes, dado que entre los efectos del COVID-19 figuran las crecientes tasas de disponibilidad y las múltiples negociaciones que se han generado por la inactividad y las restricciones sanitarias de los inquilinos, que impactaron la ocupación de oficinas y locales comerciales.

Lo son también porque el último trimestre del año es sabido lo importante que representa en los cierres globales. Y este atípico 2020 dejará múltiples sorpresas.

El ajuste en las tasas de capitalización impacta de igual manera a los inversionistas de los vehículos financieros (FIBRAS y CKDES), por las razones expuestas. En particular los que basan su desempeño en activos estabilizados con rentas de largo plazo, tema que no podrá garantizarse debido a los cambios comentados aquí de la vida corporativa que requerirá de esquemas flexibles y con distintas ubicaciones.

El más reciente reporte de SiiLA arroja un cap rate terminal promedio de 8.75% en oficinas, 8.20% en industrial y de 11% en retail.

Estos números indudablemente reflejan los síntomas del mercado, aunque también evidencian que los elementos de análisis se tornarán mucho más profundos para facilitar las decisiones de inversión.

Un ejemplo es cómo se elevaron en el mismo período, 2.5% en promedio los precios de arrendamiento de oficinas, en pleno incremento de las tasas de disponibilidad, la caída en la demanda neta y la salida de nuevos inmuebles al mercado. La razón es que una tercera parte de la superficie disponible está totalmente acondicionada, factor que cambia el valor.

Como este, hay otros que deberán ser analizados con profundidad en aras de un mercado sólido que se ajuste a la coyuntura.

Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad de quien firma esta columna de opinión y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.