¿Qué alimenta las expectativas polarizadas que mueven las decisiones de inversión en el mercado inmobiliario?
Son varios vehículos. De algunos comentamos recién en este espacio. Otros son ajenos a las razones específicas de cada nicho.
Se trata del crecimiento económico (Producto Interno Bruto) ajustado a la baja en los últimos meses, la inflación, el desempleo, la ratificación del nuevo acuerdo comercial T-MEC y la evaluación que las calificadoras de riesgo crediticio darán al plan de negocios de Petróleos Mexicanos (Pemex).
Éste último aspecto modificaría la expectativa que los inversionistas tienen para colocar recursos en proyectos inmobiliarios, ubicados en un escenario incierto y al mismo tiempo con grandes oportunidades.
Una baja en la calificación a la deuda de Petróleos Mexicanos (PEMEX) y por ende a la deuda soberana, elevaría la expectativa de riesgo del inversionista. Por tanto, ubicar el impacto que tendría en el mercado de deuda del sector es importante.
Más aún cuando su tamaño en México, que extraoficialmente oscila entre 24 y 25 mil millones de dólares, aún dista de la gran operación de éste en Estados Unidos, y un escenario caótico podría limitar su crecimiento y consolidación.
Independiente a lo anterior, algunos analistas dicen que este aspecto no se considera de alto riesgo para la inversión en nichos como el industrial, que ya experimentó la incertidumbre de la renegociación comercial con Estados Unidos y Canadá.
Otros creen que es un factor determinante por la manera que se tendrá que premiar el riesgo de invertir localmente, hecho que haría inviables los modelos financieros pensados para proyectos de mediano y largo plazo.
Sea cual sea el escenario, lo que compensa la expectativa e incertidumbre son la relación y ubicación geográfica de México con Estados Unidos, que a su vez tiene conflicto comercial con China y requiere proveer con producción externa su mercado interno.
Esta lectura es la que ha hecho crear un mercado inmobiliario industrial consistente que cuenta actualmente con un portafolio de 80.5 millones de metros cuadrados, de los cuales más de la mitad se ubica en 13 mercados. Y no sólo eso, el reporte al primer trimestre del año de la firma CBRE, indica que la tasa de disponibilidad general llega a 4.2%, y sube a 5.4% en este grupo de mercados que muestran un precio de renta de salida de 4.41 dólares por metro cuadrado.
El precio que se mantiene actualmente en los principales corredores, no dista de lo que se ofertaba hace algunos años. Se trata de un sector que en las regiones Bajío y Norte, está altamente dolarizado, mientras que en Ciudad de México (CDMX) ha diversificado la moneda en que se comercializan los contratos de arrendamiento, dado que 45% ya se negocia en pesos.
Este aspecto es muestra de la madurez y crecimiento que han experimentado algunos corredores por el impacto de la consolidación de sectores como el automotriz, aeroespacial, logístico y equipo médico, que han venido a compensar lo que durante años hicieron la manufactura y otras actividades productivas. Son, en suma, sectores que han hecho posible el crecimiento en la zona norte, Bajío y la zona del Golfo de México.
Es en corredores como Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas, Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato, Querétaro, Ciudad de México y Zona Metropolitana donde se hacen apuestas con desarrollo inmobiliario pensado para la demanda de estos negocios en expansión.