Claudia Olguin

‘Cap rates’ e inversión

Las tasas de capitalización han aumentado debido al tipo de cambio, la inflación al alza, y otros factores.

El momento actual que vive el negocio modifica a profundidad la percepción de inversionistas, desarrolladores y propietarios sobre el valor de los inmuebles y el riesgo que implica ingresar a los distintos nichos.

Lo anterior es resultado del lugar en que esté: ganadores o perdedores.

A finales de 2020 la valuación se daba a partir de un entorno macroeconómico en que el Bono a 10 años se mantenía a la baja, producto de la política monetaria del banco central del país.

En ese momento, el incremento en las tasas de capitalización obedecía a la percepción de un mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores con respaldo financiero.

Otros factores determinaron la compresión e incremento de los distintos cap rates, por lo que el mercado de capitales entraba en una fase estratégica.

Existían escenarios y momentos en el ciclo, que establecieron valores diferenciadores. En ese momento, SiiLA arrojó un cap rate terminal promedio de 8.75% en oficinas, 8.20% en industrial y de 11% en retail que estaban dispuestos a requerir de los activos en tiempos de inestabilidad en las rentas.

En la segunda mitad de 2023, la situación es distinta: tipo de cambio, inflación al alza y un escenario específico de cada mercado integran una nueva ecuación.

Hace unos días, la firma de valuación LOGAN México, que lideran Andrés Robayo y Robert L. Dragoo, presentó el Reporte de Inversión en Bienes Raíces 2023, perspectiva que une el resultado a junio de una encuesta a inversionistas y gestores, así como las tendencias del mercado.

El reporte establece que los inversionistas esperan un rendimiento estándar de 20% para inversiones oportunas y de desarrollo, con un enfoque especial en expandir y desarrollar parques industriales.

Determinó que el historial es el factor más importante, en especial cuando se trata de un mercado industrial con oferta insuficiente, que requiere un flujo de proyectos para aprovechar el momento del ciclo.

Manifestaron cautela en expandir inversiones en otro tipo de activos, e incluso diversificar en el extranjero y los momentos de salida considerados clave en el ciclo de inversión.

En este sentido, ante la aceleración drástica del último bienio, la propiedad industrial promedio se vendió 676.8 dólares por m2 en 2021 respecto a los $848.2/m2 a junio de 2023, un cambio equivalente a un incremento interanual de 25.3% ajustado por un riesgo de 12%.

Aquí las tasas de capitalización más bajas, obedecen a la expectativa de crecimiento en las rentas, mismas que podrían en el tiempo reflejar otros niveles cuando los contratos de arrendamiento se renueven y construyan nuevas bodegas.

Fue en el segmento de activos industriales bajo administración, el indicador que mayor impactó influenciado por la adquisición del portafolio Zeus por parte de Fibra Monterrey.

En el aumento en rentas resultado de la demanda histórica y baja en la demanda, se ve un impulso a la baja en las tasas de capitalización de hasta 7.71%, que recibirá en el largo plazo el beneficio de una tendencia de reubicación de la manufactura desde Asia a México acelerada en sectores electrónicos, muebles y fabricación automotriz.

Es una migración que impacta los mercados industriales de Juárez, Tijuana, Monterrey, Reynosa y Saltillo.

Sin duda, aspectos relevantes para entender a este segmento. Otros viven un momento distinto, del cual comentaremos en nuestra próxima entrega.

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