El crecimiento en precios de arrendamiento continuará hasta 2024, debido a la alta demanda del nearshoring y a la capacidad con que el mercado oferte lo suficiente para cubrir las necesidades de espacios industriales.
Esta ecuación no se visualiza en el corto plazo. En especial porque pese a los desafíos que enfrentan los parques industriales para su expansión, como el acceso a infraestructura (electricidad) y la atención a la inseguridad, decenas de empresas continúan su llegada a los principales mercados, en especial los de la frontera norte con Estados Unidos.
Esta tendencia ha hecho que el mercado experimente incremento en los precios y dinámicas de rentas anticipadas. En especial, en áreas industriales contiguas a espacios donde se instalan empresas automotrices, como Tesla.
La inercia que sectores como el automotriz, considerado el gran ganador del momento que vive el mercado, puede verse en los números recientes de Inversión Extranjera Directa (IED) y la llegada de nuevas compañías. Esto ha generado una oleada de empresas asiáticas de China y Taiwán, como aquí hemos comentado, con interés de fabricar en México para exportar a Estados Unidos. En consecuencia, cuantificada por la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), es una demanda que se adelantó este año de 2.5 millones de m2 que debía alcanzarse en 2024. Por tanto, este organismo estima un pipeline de 50 parques que se incorporarán al mercado en los próximos meses. Mientras eso sucede, el precio promedio de corredores industriales de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro, Reynosa, Saltillo y San Luis Potosí se ha incrementado en el último año, con aumentos de entre 10 y 27% en los mercados con mayor demanda.
Este indicador ha generado opiniones encontradas en el negocio, ya que si bien las expectativas son alentadoras para propietarios, inversionistas y desarrolladores, pudieran convertirse con otras áreas de oportunidad un indicador que inhiba la llegada de empresas que busquen tomar ventajas del nuevo orden de manufactura global.
Así, al cierre del segundo trimestre del año en la región norte, los precios de espacios industriales llegaron hasta 7.97 dólares por m2 en Tijuana, 6.87 dólares en Juárez, 6.05 dólares en Mexicali, y 5.90 dólares en Monterrey, de acuerdo con el reporte más reciente de Newmark. Esta inercia generó también una recuperación importante en el mercado de la Ciudad de México (CDMX), donde el inventario se mantuvo a la cabeza con un inventario de 11.64 millones de m2 y arrendamientos de hasta 8.06 dólares.
Otro factor determinante en el crecimiento de los precios de arrendamiento es la velocidad a la que se incorporarán nuevos proyectos. En este sentido, los proyectos en construcción con mayor proporción se ubican en Mexicali, San Luis Potosí, Monterrey y Tijuana.
Y es que el inventario en el último trimestre, apenas ha reflejado mejoras en la inclusión de nuevo producto en Tijuana, Saltillo, Monterrey y Ciudad de México. Es relevante también señalar que en este lapso, la absorción con mayores alcances trimestrales del año en curso, se han dado en Monterrey, CDMX, Juárez y Tijuana. Los detalles en el comportamiento de estos mercados importan y mucho para mantener un negocio sano y resiliente, como demostró serlo durante los tiempos de pandemia. Distorsiones en el mercado pudieran terminar con el momento privilegiado en que se encuentra.
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