Bloomberg Opinión - Spinetto

Lo que la Ciudad de México puede aprender de Buenos Aires en materia de control de alquileres

La capital de México está limitando los aumentos de alquiler para que la vivienda sea más asequible, pero como demuestra el caso de Buenos Aires, restringir la oferta nunca es una buena idea, opina Juan Pablo Spinetto.

Frente a la gentrificación, la Ciudad de México contraataca.

Recientemente, el Congreso de la Ciudad aprobó una ley que limita los aumentos de alquileres e introduce nuevas regulaciones para tratar de enfriar un mercado inmobiliario que ha atraído una creciente demanda de locales y extranjeros.

Las medidas, dijo el alcalde Martí Batres del partido gobernante de izquierda Morena, son un “acto de justicia social” que pondrá fin a los abusos. “La gentrificación no es buena para la ciudad de ninguna manera”, afirmó otro alto funcionario, que prometió “combatirla”.

La escasez de viviendas y la asequibilidad de los alquileres son uno de los principales desafíos para los responsables políticos en cualquier lugar, en particular cuando afectan a los residentes de ingresos bajos y medios, y la capital de México no es la única que intenta abordar el problema con controles de precios.

Desde Berlín hasta Barcelona y Ámsterdam , otras ciudades y naciones ricas han intentado enfoques similares o incluso más estrictos. En julio, la Casa Blanca lanzó un plan para imponer topes del 5% a los alquileres en alrededor de 20 millones de unidades de apartamentos.

Sin embargo, casi ninguna de estas estrategias termina creando más viviendas asequibles. Esto se debe a que intentan contener los precios en alza con medidas que limitan la oferta, lo que tarde o temprano significa menos casas en el mercado y presiones adicionales sobre los precios.

Es economía básica. El nuevo gobierno de la Ciudad de México que asuma el 5 de octubre debe reconocer los límites de esta política y concentrarse en lo que puede controlar: reducir la burocracia de la construcción, reducir la burocracia de los permisos y la corrupción asociada, relajar los códigos de zonificación para permitir edificios más altos y viviendas sociales y promover más crédito para los trabajadores esenciales. Todas esas son medidas que deberían conducir a la construcción de más unidades.

La evidencia de que las restricciones de la oferta en el mercado inmobiliario terminan siendo contraproducentes es contundente. Tomemos el caso de Buenos Aires, que en 2020 aplicó una nueva ley que buscaba brindar mayores protecciones a los inquilinos: los contratos de alquiler tenían una duración obligatoria de al menos tres años y los aumentos de precios se permitían solo anualmente y a través de un índice que mezclaba la inflación con el crecimiento salarial, lo que reducía el atractivo de poner propiedades a la venta.

Las nuevas barreras hicieron que fuera casi imposible terminar los acuerdos antes de tiempo, lo que agregó rigidez al mercado. A esto se sumó la descontrolada situación macroeconómica de Argentina, que vio cómo la inflación se disparaba a niveles de tres dígitos, el resultado fue una caída masiva de las unidades disponibles, y los propietarios, según se informa, en algún momento dejaron una de cada siete viviendas vacías en lugar de alquilárselas a posibles inquilinos ansiosos.

Esa situación se está revirtiendo drásticamente ahora que el presidente libertario Javier Milei ha eliminado esas restricciones. Su decreto desregulatorio de finales del año pasado permite que los alquileres se pacten libremente, con aumentos regulares a lo largo del año para compensar a los propietarios por la inflación constante. El contrato mínimo de tres años fue eliminado y ahora es legal que los alquileres se paguen en dólares estadounidenses, lo que brinda más seguridad financiera a ambas partes.

Se recupera el mercado de alquileres en Buenos Aires

El resultado es un renovado auge en los listados de alquileres en la ciudad, que han crecido un 170 por ciento desde el decreto, mientras que los precios ajustados por inflación cayeron un estimado de 40 por ciento, según Federico González Rouco, economista radicado en Buenos Aires de la consultora Empiria.

“Las buenas intenciones no son la mejor manera de legislar porque la realidad del mercado siempre termina prevaleciendo”, me dijo. “Los incentivos cambian el mundo, no las leyes”.

Esa es una lección valiosa para cualquier política de vivienda. México no tiene los desequilibrios económicos de Argentina y su mercado inmobiliario es diferente, pero las autoridades deberían tomar nota del caso de Buenos Aires y asegurarse de no repetir estos errores.

Con la nueva legislación, los aumentos de alquiler en la Ciudad de México no superarán la inflación nacional del año anterior, que en el caso de 2023 terminó en 4,66 por ciento, lo que significa que los propietarios pierden efectivamente cualquier posibilidad de ganancias reales, lo que a su vez reduce los incentivos para invertir en mejoras de propiedades. Bajo la ley anterior, los aumentos estaban limitados al 10 por ciento.

Como era de esperar, los desarrolladores no están contentos; argumentan que las medidas dañarán la inversión . El resultado, como vimos en la capital argentina entre 2020 y 2023, bien puede ser que los propietarios aumenten el valor inicial de los contratos de alquiler para cubrirse de los aumentos menores esperados en el futuro, o que simplemente cobren más por los costos asociados, como los gastos mensuales. Otros podrían optar por vender sus casas o suspender los proyectos de construcción e invertir en cambio en bonos del gobierno que todavía ofrecen cerca del 11 por ciento, el doble de la tasa de inflación.

¿A dónde fueron todas las casas?

Todos estos incentivos negativos se derivan de un diagnóstico incorrecto. El hecho es que la Ciudad de México sufre un colapso en la construcción de viviendas. Solo si se reanuda la construcción a un ritmo mucho más rápido se podrán controlar los alquileres.

Según cifras oficiales , en lo que va de año se han construido en la ciudad solo 563 viviendas nuevas, alrededor de un tercio del volumen producido hace una década durante el mismo período. Incluso si se tienen en cuenta las propiedades desarrolladas sin permisos o sin registrar, esa cifra está muy por debajo de las 60.000 viviendas que se estima que la ciudad necesita construir cada año para satisfacer la demanda, afirma Leonardo González Tejeda, experto en bienes raíces que dirige la plataforma de datos Algorym en México.

Con semejante desajuste entre oferta y demanda, los precios de las propiedades aumentaron un 33 por ciento en promedio en los últimos cinco años, incluso cuando la ciudad perdió alrededor del 3 por ciento de su población. Las tasas de interés hipotecarias más altas también llevaron a los compradores potenciales a permanecer en el mercado de alquiler durante más tiempo. Y los enormes aumentos en los costos básicos de los materiales, la mano de obra y el terreno, junto con las restricciones gubernamentales a los permisos, impulsaron a los desarrolladores a centrarse en proyectos de gama alta, abandonando inversiones muy necesarias en viviendas populares.

Como parte de la nueva legislación, el Congreso también pide a la ciudad construir viviendas sociales para promover alquileres baratos para los ciudadanos de menores ingresos, como si eso no estuviera ya en la descripción del trabajo de cualquier autoridad local, particularmente en una de las ciudades más grandes del mundo.

Atacar un concepto tan impreciso como la gentrificación es retóricamente satisfactorio, políticamente eficaz y, sin duda, requiere menos tiempo que diseñar y ejecutar un costoso plan general de expansión de la vivienda, que puede llevar años o incluso décadas. Pero no hay atajos: si la Ciudad de México (o cualquier otra metrópoli importante) quiere resolver seriamente sus preocupantes problemas de alquiler, debe construir más y restringir menos.

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