Norma Canales: ¿Existe la moda financiera en el mercado inmobiliario?

Es irónico cómo en México, siendo un país en desarrollo, en donde el crecimiento demográfico y de infraestructura es constante, tenemos un mercado de capitales pobre al financiamiento de deuda en proyectos inmobiliarios. La referencia a un mercado "pobre" va dirigida a las altas tasas de intereses que se pagan en las estructuras de créditos puente, o hipotecarios en donde los bancos comerciales difícilmente son partícipes de estructuras financieras avanzadas como en fideicomisos estructurados promoviendo el crecimiento del país y su derrama económica.

Debido a la falta de financiamiento en el país, los desarrolladores inmobiliarios han implementado maneras creativas de fondear sus proyectos en los muy de moda fondos de inversión inmobiliarios que se escuchan frecuentemente en las mesas de inversionistas familiares. "Invierte en CPIs" -Certificados de Participación Inmobiliaria- dice ahora la fuerza de ventas de los desarrolladores que han dado un giro de vender una propiedad a vender un instrumento financiero. Nuevo León ha sido el precursor de dichas estructuras de capital en el país en especial para los desarrollos residenciales verticales. Se ha generado una industria financiera de capital privado en los círculos de inversionistas de Monterrey que se empieza a replicar en otras partes del país. Lo preocupante es que algunas estructuras financieras de desarrolladores en México no están legalmente sustentadas o inscritas -aunque fueran de forma privada- bajo los esquemas normativos y de regulación de emisiones públicas. Además que no todos los inversionistas cumplen con el perfil de inversionista inmobiliario ya que para dar una recomendación de inversión en un instrumento financiero se debe conocer al cliente, su nivel de riesgo, y su portafolio de inversiones preferentemente diversificado.

Cabe mencionar que invertir en un proyecto en desarrollo de construcción conlleva riesgos y los riesgos más vistos han sido probados en el tiempo que lleva la terminación del proyecto ya que son mayormente fondeados con esquemas de pre-venta sobre todo si son desarrollos residenciales. Los proyectos de usos mixtos podrían considerarse de menor riesgo ya que generalmente van acompañados de empresas anclas que fortalecen el desarrollo y su financiamiento de deuda por el rent roll que generan los locales comerciales. El tener fuentes adicionales de financiamiento agiliza la terminación de construcción del desarrollo e incrementa la tasa interna de retorno. Recordemos que las modelaciones financieras de fideicomisos privados generalmente no dan retornos sobre la inversión durante la fase de construcción que podría llevar en promedio hasta tres años dependiendo el tamaño del proyecto. Como dicen: "el tiempo es dinero" y el hecho de no recibir rentabilidad por tres años impacta directamente a la baja la TIR.

La clave para darle la vuelta al mercado "pobre" financiero en nuestro país es que los desarrollos puedan llegar a tener "cap rates" o tasas de desempeño sobre inmuebles muy atractivas solo si la estructura financiera del desarrollador promueve no solo plusvalía, sino flujos de rendimientos al inversionista desde el arranque de la inversión. Dicha metodología es frecuentemente vendida en países desarrollados y falta implementarla en México para minimizar los riesgos e incrementar las tasas internas de retornos a los inversionistas.

La autora es Economista Financiera de la Universidad de Wisconsin-Madison, tiene Maestría en Finanzas por la Universidad de Harvard. Licencias Financieras USA FINRA 6,66 & 65, notario público de Nueva York y especialización en Banca de Inversión del Investment Banking Institute of New York. También es Managing Partner de ANCA Corp.

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