José L. Quiroga: Fibras CKDS y reits - reciclaje de capital

En el sector de las aerolíneas, es muy común medir la edad promedio de los aviones como una razón de eficiencia de los activos. Para bajar el promedio de años es habitual ver que las aerolíneas vendan los aviones con mayor edad, aviones que implican menor eficiencia y mayor gasto en mantenimiento y con esas ventas, filtran sus activos y se quedan con los aviones más nuevos y eficientes.

Al igual que en ese manejo de la edad promedio de los aviones, podemos extrapolarlo al segmento inmobiliario donde en cada periodo que define la administración, tienen como objetivo vender los activos que ya cumplieron su periodo en óptimas condiciones y son reemplazados por activos (inmuebles) más nuevos y con mejores perspectivas de plusvalía.

Con ese movimiento de activos, se puede filtrar y contar con activos de mayor calidad donde se busca los siguientes objetivos; concentración en mercados donde la firma cuente con más participación y sinergias, mejorar la calidad de inquilinos, disminuir el presupuesto de mantenimiento y Capex, y por consiguiente generar las condiciones para tener mayor plusvalía en el futuro.

Como ejemplos actuales, podemos ver la intención de Terrafina (BMV: TERRA13.MX) de reciclar activos no estratégicos por un monto de 100 a 150 millones de USD que serán destinados a mejorar la estructura de capital, invertir en expansiones de sus inquilinos, recompra de CBFI y de continuar adquiriendo activos estratégicos (mercado, edad promedio, calidad de activo).

Al igual, Fibra INN (BMV: FINN13) acaba de anunciar la venta de dos hoteles (Chihuahua y Guadalajara) y utilizará esos recursos para el pago de deuda y en el apoyo a la Fábrica de Hoteles cuyas inversiones están programadas e implican nuevos desarrollos hoteleros con mejores perspectivas de generación de valor. Fibra Prologis (BMV:FIBRAPL14) anunció la venta de activos no estratégicos por un monto de 62 millones de dólares de un portafolio de aproximadamente 1.1 millones de pies cuadrados y los recursos se irán al pago de deuda.

En EE.UU. los REITS aplican este reciclaje de capital disciplinadamente e incluso algunos grupos buscan el balance entre Disposiciones y Adquisiciones anualmente, siendo esto una ratio financiera de "Flight to Quality" y de enfoque en mercados primarios.

Similarmente al manejo de activos, los desarrolladores y fondos de capital de riesgo tienen el mismo concepto de reciclaje con capital en proyectos donde se genera valor ya sea a través del i) desarrollo o de ii) la estrategia de valor (Value Added). Después del evento de generación de valor, los fondos buscan vender su posición lo más rápido posible y así, maximizar la tasa interna de retorno (TIR) e inmediatamente invertir en nuevos desarrollos inmobiliarios.

El término de "Capital Recycling" o reciclaje de capital esta acuñado al deseo de vender activos no estratégicos e invertir los recursos en activos estratégicos. En conclusión, es sano hacer un reciclaje de activos y capital y esta debe de ser una actividad que debe de ser seguida con disciplina y aplicada rigurosamente por los equipos de administración de estas firmas en cada periodo de inversión que sea acorde al tipo de activo.

El autor es miembro fundador de Landesa, S.C., co-fundador de Fidentia Capital y profesor de cátedra del Departamento de Contabilidad y Finanzas.

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