Monterrey apuntala crecimiento inmobiliario

El nearshoring, su vocación industrial y la llegada de Tesla llevaron a Monterrey un dinamismo que se reflejó en otras áreas del mercado inmobiliario.

Los corredores industriales de este mercado siempre tuvieron el impulso de los sectores logística y manufactura. Sin embargo, desde hace 2 años el dinamismo alentado por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción y pasó a ocupar la tercera posición a nivel nacional por su inventario.

“Desde 2021 la tendencia del sector automotriz  es evidente, subió un año después de 25% a 34%”, asegura Rodrigo Gardner, director asociado de la oficina en Monterrey de Newmark.

Este movimiento va más allá de ese mercado porque incide en el corredor de Santa Catarina, pero también Coahuila, en especial el mercado de Ramos Arizpe, que sólo en 2022 multiplicó por 2 su nivel de absorción anual.

Esa perspectiva no es aislada. Desde 2015 la población en la entidad ha crecido a un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados calificados de otros estados. Se estima que 65 mil veracruzanos se han mudado en los últimos 7 años, de acuerdo con datos de INEGI.

Las áreas de oportunidad de este dinamismo se enfocan en el acceso a electricidad, la mano de obra calificada y la disponibilidad de espacios industriales, de continuar la demanda de espacios clase A, de acuerdo con un análisis de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP).

En los últimos 2 años la disponibilidad de inventario clase A en Monterrey disminuyó de una tasa de 7% a 0.13%, al cierre del primer trimestre del año en curso, pese a los 1.3 millones de m2 de espacios en construcción.

En consecuencia, al cierre de este período la disponibilidad industrial clase A ascendió a 130 mil m2, con precios de renta promedio que se elevaron a $6.47 dólares mensual por m2.En contraparte, la firma Newmark reportó la comercialización de edificios industriales Clase A superior a 173 mil m2.

El dinamismo generado por el momento de oportunidad creado por el nearshoring hizo que 50.8% de los desarrollos en edificación se integren a proyectos build-to-suit, con precios por m2 de renta de edificios Clase A han aumentado 25% en el último año.

Este escenario hizo que la inversión destinada por fondos de inversión relacionados con el nearshoring  ascienda a 20 mil millones de dólares, con destino en startups y proyectos relacionados con el nicho, según la Amexcap.Actualmente Monterrey y sus 9 corredores que lo conforman tiene un inventario de 7.9 millones de m2, pero analistas consideran que la falta de terrenos disponibles de 10 mil m2 en mercados contiguos a Santa Catarina, justo donde se instaló Tesla, será un desafío.

Este aspecto es resultado de la instalación de distintos proveedores que vislumbraban su llegada, al igual que los que a partir del anuncio buscan espacio para ser parte de la cadena.

Aunado a lo anterior, destaca el efecto que han generado las industrias de manufactura, electrodomésticos y el automotriz mediante la instalación de empresas provenientes de Asia.Desde julio de hace 3 años el mercado de Monterrey mantenía el liderazgo con la demanda, tasa de disponibilidad de 2.2%, una absorción bruta de 258 mil m2  y construcción al alza.

En ese momento, 61.8% de la absorción fue generada por proyectos tipo build-to-suit (BTS) de los 713 mil m2 que se construían en ese momento.

Así, la demanda de espacio industrial clase A en los sub mercados de Santa Catarina y Victoria concentraba 26.3% y 22.6% de lo absorbido por el mercado.

Esta inercia provocó que la absorción neta de ese período llegara a 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región donde en promedio se ofrecen precios de arrendamiento ponderados de 4.74 dólares por m2 mensual.

Residencial vertical crece

Producto del movimiento industrial, se desplazaron en Monterrey en agosto del año pasado, 11 mil unidades de vivienda, el mayor nivel del país en términos de ventas, de acuerdo con un reporte de Tinsa. De este volumen 29% era de unidades verticales, además de que la mayor proporción de ventas se concentró en vivienda popular con 42%, seguida por la media con 17% y 16% con residencial y residencial plus.Esto hizo posible que se colocaran hasta entonces 17% del volumen de créditos hipotecarios de todo el país.

El fenómeno provocó que corredores como San Pedro y Monterrey, que concentran buena parte de la oferta de edificios y rascacielos, expandieron su ola hacia municipios metropolitanos.

De esta manera, los municipios Santiago, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, Guadalupe y San Nicolás de los Garza generaron la edificación de más de 80 edificaciones verticales.Santa Catarina, donde se edificó la primera torre de departamentos en 2010 es el municipio con mayor representatividad vertical, dado que a la fecha tiene 19 edificios habitacionales.

El mercado en general registra 409 proyectos activos en el área metropolitana, pero con una concentración de 41% en el segmento residencial y residencial plus, hasta finales del año pasado.