El 2016 no ha sido el año de las Fibras hoteleras. Pese a reportar trimestre a trimestre crecimientos de doble dígito en ingresos, los títulos de Fibra Hotel y Fibra Inn acumulan en la BMV pérdidas de 15.0 y 17.5 por ciento, respectivamente, además de cotizar en mínimos desde que salieron al mercado.
En contraste, el índice de las Fibras, que tiene como principales representantes a Fibra Uno, Terrafina y Fibra Macquarie, ha dado un rendimiento de 12 por ciento.
Los expertos explicaron que el desinterés de los inversionistas por las Fibras hoteleras tiene que ver su preferencia por emisoras con activos en operación, el aumento en la tasa de referencia del Banco de México, y a que ofrecen un menor rendimiento por dividendo (dividend yield) que las Fibras industriales o de tipo mixto como Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra Uno o Fibra Prologis.
"El entorno actual, en el que los bancos centrales están subiendo las tasas, les pega a los instrumentos que pagan una tasa, como es el caso de las Fibras, y las que están pagando menos son las hoteleras", dijo Marco Medina, analista del sector en Ve por Más Casa de Bolsa.
Las Fibras hoteleras pagan en promedio 90 centavos de peso al año por certificado bursátil, lo que equivale a un 6 por ciento de rendimiento por dividendo, mientras que en las Fibras industriales y mixtas, el beneficio se sitúa entre un 8 y 8.5 por ciento, dijeron expertos.
En el segundo trimestre de 2016, el Ingreso Neto Operativo de Fibra Inn subió 43.9 por ciento, y el de Fibra Hotel ha mostrado crecimientos sostenidos de 24.9 por ciento, apoyado en buena medida por la apertura de nuevos inmuebles.
Considerando el mercado objetivo al que atacan estas Fibras, los viajeros de negocios, la fluctuación que presenta la ocupación de sus habitaciones se halla muy ligada a la economía, explicó Armando Rodríguez, analista del sector en Signum Research.
"A diferencia de las otras Fibras (industriales y mixtas), en el caso de las hoteleras no hay muchos inmuebles en operación que puedan comprar, es un mercado que está más ligado al desarrollo de propiedades, porque no hay los hoteles que pudieran ser integrados a una Fibra", consideró Medina.
Fibra Hotel, cuenta con 13 proyectos en desarrollo y 83 en operación, mientras que Fibra Inn posee 41 propiedades en funcionamiento y una en construcción suspendida, según sus informes del segundo cuarto del 2016.
"Hay una preferencia (de los inversionistas) por los fideicomisos de tipo industrial. Además, las Fibras hoteleras tienen una menor bursatilidad, a la que vemos en un jugador industrial. Si la comparamos con Fibra Uno, Danhos y las industriales, las Fibras hoteleras son las más pequeñas. Esto limita también su participación", concluyó Medina.
Expertos coincidieron en que, a pesar de que los retornos de los proyectos en desarrollo son más atractivos, los inversionistas no están dispuestos a correr el riesgo que implica poner en operación los inmuebles y esperar a que comiencen a generar flujos de capital.
"El sector inmobiliario en general tiene una estrecha relación con las tasas de interés, debido a que se relaciona con los costos de desarrollo, y en el caso del mercado por ese diferencial, para un inversionista institucional entre invertir en un instrumento como es el caso de las Fibras, o en un instrumento de renta fija como es el gubernamental y aquí es donde viene el efecto de las tasas de interés, porque típicamente hay un incremento en el rendimiento de los instrumentos gubernamentales", destacó Rodríguez.
En lo que va del año, el Banco de México ha subido en 150 puntos base su tasa de interés para situarla en 4.75 por ciento, su mayor nivel desde junio de 2009.
"Yo esperaría que el precio de los títulos de ambas Fibras se recupere en el corto plazo, estamos proyectando resultados positivos para el tercer trimestre, que suele contar con el mayor número de días laborales del año, y esto beneficia la ocupación de sus hoteles. Esperamos que en promedio, supere el 75 por ciento", dijo Rodríguez
