Incertidumbre por TLCAN provocó caída del 26% en obras de naves industriales en 2018

Con una inversión de 510 millones de dólares, la francesa Michelin –una de las mayores firmas fabricantes de neumáticos en el mundo–, tenía previsto construir una planta de producción en 2018 dentro del Parque Industrial León-Bajío (Pilba).

Sin embargo, el proyecto se retrasó ante la incertidumbre por la renegociación del TLCAN, ya que 75 por ciento de su manufactura se iba a destinar a Estados Unidos.

Durante 2018 en México se edificaron un millón 738 mil de metros cuadrados (m2) de naves industriales, 25.6 por ciento menos respecto a un año antes, cuando se levantaron 2 millones 337 m2, según datos de la consultora Datoz.

En el norte, Reynosa y Saltillo observaron caídas de 84 y 60 por ciento, respectivamente; mientras que, dentro del Bajío, en Guadalajara y Guanajuato se construyó 65 y 31 por ciento menos. Por su parte, en Puebla no se edificaron naves industriales y en la CDMX la actividad cayó 48 por ciento.

Expertos coincidieron en que 2018 fue uno de los años más adversos para el desarrollo y ocupación del sector de bienes raíces industriales, derivado de factores geopolíticos y económicos ante las políticas del presidente de Estados Unidos, Donald Trump, además de la incertidumbre relacionada con el TLCAN, las elecciones presidenciales en México y la imposición de aranceles al acero.

"Cuando el presidente Trump llegó al poder, hace dos años, inició la incertidumbre en las empresas que veían a México como una plataforma para sus operaciones", recordó Héctor Ibarzábal, director administrativo en México de Prologis y presidente de la AMPIP.

Por su parte, Sergio Pérez, executive managing director de Newmark Knight Frank Latinoamérica, refirió que la demanda de espacios industriales bajó hasta en 40 por ciento porque el 80 por ciento del mercado manufacturero es de exportación, y ante la falta de claridad del TLCAN los inversionistas prefirieron no tomar decisiones.

Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, explicó que en el primer semestre de 2018 las elecciones de México generaron cautela en los inversionistas, y al final del año los aranceles al acero pegaron en los costos de la edificación industrial.

"El mercado leyó esta situación y frenó la oferta, por lo que la construcción proporcionalmente bajó. La estrategia de los desarrolladores fue esperar a que llegaran los inquilinos y no quedar con espacios vacíos", explicó Pérez.

Los desarrolladores evitaron la sobreoferta del mercado que pegaría en los precios de arrendamiento –que oscila en 5 dólares el m2–, gracias a la pausa en la construcción.

Según cifras de Datoz, la ocupación del espacio industrial pasó de 94.9 por ciento en 2017 a 94.0 por ciento en 2018.

Juan Sottil, CFO de Vesta, dijo que durante 2018 el dinamismo del mercado recayó en las empresas que ya tienen presencia en el país y que concretaron planes de expansión en los mercados donde operan o en otras regiones.

"México es un mercado apretado y sano, un mercado balanceado tiene una tasa de vacancia de entre 10 y 15 por ciento", consideró Pérez.

‘Las grandes’ construyen menos

La menor construcción de edificios industriales también se reflejó en los grandes desarrolladores, pues fibras como Prologis y Vesta fueron muy cautelosas.

Con una inversión de 150 millones de dólares, el año pasado Prologis sumó 110 mil m2 a su inventario, 61 por ciento menos que en 2017, cuando alcanzó 280 mil m2. Sin embargo, en 2018 aumentó su ocupación a 96.5 por ciento.

Ibarzábal señaló que aún con las vicisitudes del mercado, la firma logró dos negocios importantes: la firma de arrendamientos con Amazon y Mercado Libre por un inmueble de 100 mil m2 cada uno.

En tanto, Vesta agregó 280 mil m2 a su portafolio, con una inversión de 125 millones de dólares. Pero este espacio fue menor en 26 por ciento al registrado en 2017.

Estiman repunte de 15% en 2019

Con la firma del T-MEC –antes TLCAN–, especialistas confían en que la inversión extranjera detonará la demanda del sector inmobiliario industrial, principalmente en los mercados manufactureros del Norte y Bajío, por lo que estiman un repunte en la actividad de 15 por ciento en el 2019.

"El T-MEC da suficiente certidumbre para que se reactive el mercado inmobiliario. Vamos a tener un crecimiento en ocupación y como consecuencia en construcción, con lo que se recuperará lo que no se dio el año pasado", aseguró Pérez.

Sottil confió en que nuevas empresas de los sectores aeroespacial, automotriz y dispositivos médicos, entre otras, invertirán en el país por su mano de obra especializada, la calidad de sus inmuebles industriales y su ubicación estratégica para comercializar a diferentes países del mundo.