Los esquemas de comisiones bajo los cuales operan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México resultan complejos para los inversionistas, e incluso, han repercutido en su operación en el mercado, por lo que han comenzado a migrar a modelos más simples y parecidos a los Real Estate Investment Trust (REITs) en Estados Unidos.
En ese país, los REITs que cotizan en el mercado no tienen comisiones, porque son autogestionados y operan igual que la acción de una firma.
En contraste, en México las Fibras tienen comisiones que se aplican a adquisiciones, gestión de activos, rentas, terminación anticipada y rentabilidad, de acuerdo con información de los siete fideicomisos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Augusto Arellano, director de Evercore México, explicó que el tema de las comisiones aún es "sensible" en México debido a que los inversionistas a veces no comprenden por qué se tienen que cobrar.
El director de la firma que estructuró a Fibra Uno, Fibra Hotel y Fibra Danhos, explicó que en Estados Unidos los REITs adquieren no sólo la propiedad, sino también la plataforma de gestión que permite que el activo crezca.
"Sin duda el mercado tiende a tener esquemas de comisiones más simples", dijo Arellano.
Las últimas Fibras que se han listado en bolsa, comenzaron a implementar planes más simples, con una sola comisión como Fibra Shop o Fibra Hotel, mientras que otras como Fibra Uno han realizado modificaciones y Fibra Inn planea cambios.
Expertos del sector consideraron que la tendencia será simplificar estos esquemas, que suelen ser complejos para los inversionistas y restan rentabilidad.
En Estados Unidos operan tres tipos de REITs: los públicos y que cotizan en bolsas de valores, los públicos que no cotizan en mercados accionarios y los privados.
"(Los públicos que sí cotizan) no tienen cargos o comisiones asociados y los inversionistas sólo pagan una comisión de corretaje estándar, como lo harían al comprar cualquier acción", explicó Ronald Kuydendall, vicepresidente de Comunicación de la Asociación Nacional de REITs.
Los REITs públicos que no cotizan tienen comisiones diversas.
El primer fideicomiso inmobiliario en México, Fibra Uno, arrancó operaciones con un esquema de comisiones que contemplaba un pago de 0.5 por ciento del valor de los activos al asesor, 3 por ciento en rentas y 3 por ciento por adquisiciones, además de penalizaciones por terminación anticipada.
La Fibra trató de modificar el esquema incrementando el pago del asesor a 1 por ciento y quitando la cuota por adquisiciones, pero fue rechazada por sus tenedores de certificados bursátiles, quienes aceptaron un plan de compensaciones.
En contraste, Fibra Shop tiene sólo una comisión de 7.5 por ciento sobre ingresos netos de operación.
"Esto hace a la Fibra más transparente a los inversionistas y proporciona mayor confianza, ya que si generas valor cobras; si no, no", explicó Gabriel Ramírez, director de Finanzas de Fibra Shop.
Otra Fibra con comisión única es Fibra Hotel, con el 1 por ciento del valor de los activos como contraprestación al asesor y no hay cobros por nuevas adquisiciones, explicó Guillermo Bravo, director de Relación con Inversionistas.
Fibra Inn además de tener una comisión por gestión, también cuenta con una por adquisición de inmuebles.
Lizette Chang, directora de Relación con inversionistas de Fibra Inn, adelantó que el fideicomiso está trabajando a fin de mejorar su esquema de comisiones, aunque sin dar mayores detalles.
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