Tras un flojo arranque de año en colocaciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), durante el segundo y tercer trimestre, cuatro Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) han logrado levantar 2.7 veces más recursos que las cuatro empresas que han colocado capital en 2014.
El debut de Fibra Prologis y los follow-on de Fibra Uno, Terrafina y Fibra Macquarie recogieron en conjunto recursos por 51 mil 782 millones de pesos, monto que supera en 175 por ciento a los 18 mil 853 millones que han obtenido Hoteles Santa Fe, Pinfra, Alsea y Hoteles City.
El 2014 será el primer año en que las Fibras levanten más capital que las empresas en la BMV desde 2011, año en que Fibra Uno debutó en el mercado.
En 2013, seis Fibras obtuvieron 52 mil 356 millones de pesos, mientras que 14 empresas recogieron recursos por 108 mil 309 millones ese mismo año, según datos de la BMV.
En este 2014, el desempeño de las tasas de interés de largo plazo, condiciones propias del mercado de Fibras en México y el entorno internacional en el mercado inmobiliario fueron los tres escenarios que dieron pie a un mayor apetito por estos vehículos y permitieron que se realizaran las colocaciones, coincidieron analistas.
"A nivel sectorial, el escenario de menores tasas de interés como se observó en el periodo en que se dieron las colocaciones era algo que beneficiaba a las Fibras al hacerlas lucir mucho más atractivas, era el momento ideal y estuvo alineado a que estábamos en máximos históricos (en el Índice de Precios y Cotizaciones de la BMV) y resultaba bastante atractivo salir al mercado por recursos frescos", dijo Roberto Solano, analista de Fibras de Monex.
Algunas Fibras habían cumplido su ciclo de desembolso de recursos vía adquisiciones, como fue el caso de Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra Uno y Fibra Shop, por lo que tienen que regresar al mercado a levantar capital para iniciar nuevamente este ciclo de crecimiento, explicó Marco Medina, analista de Ve por Más.
El marco regulatorio también ha incidido, sobre todo el referente al apalancamiento que ya tiene un tope de 50 por ciento y donde algunas Fibras como Macquarie y Terrafina tenían poco espacio para seguir creciendo por esta vía y sólo quedaba realizar un follow-on, agregó Solano.
A escala global, Medina añadió que hay un entorno que está dando mayor importancia al sector inmobiliario, donde los Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados Unidos y Europa han tenido un año récord debido a que aún se está viendo un entorno de tasas de interés bajas.
En lo que va del 2014, el índice de las Fibras acumula un rendimiento de 12 por ciento, por encima del 2 por ciento que ha ganado el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV; tendencia que se mantiene en los últimos 12 meses cuando las Fibras han avanzado 21 por ciento y el IPC un 6 por ciento.
De igual modo, las Fibras han dado mejores rendimientos por dividendo que las mayores empresas de la BMV. Mientras que el rendimiento por dividendo de las Fibras es de 6.87 por ciento, el de las firmas del IPC es de 1.96 por ciento, según datos de Bloomberg.
Ante esta coyuntura y la mayor liquidez en el mercado, Giovanni D'Agostino, presidente de Newmark Grubb Mexico, añadió que se espera que haya más adquisiciones por parte de las Fibras.
"Algunos grupos empresariales que son propietarios de inmuebles podrían interesarse en integrarlos en portafolios y mantener los flujos de inmuebles estabilizados generando rendimientos en la BMV", comentó D'Agostino.
Hacia el siguiente año, Roberto Solano espera que las Fibras mantengan avances operativos de doble dígito, que estarán sostenidos por el crecimiento orgánico y mayores tasas de ocupación y rentas, así como en la expansión de sus portafolios.
