Con el dólar caro no sólo han ganado las empresas exportadoras, las que tienen operaciones en Estados Unidos o aquellas cuyos productos se cotizan en la divisa verde. También se han beneficiado las Fibras, que a pesar de tener el 100 por ciento de sus operaciones en México, alrededor del 80 por ciento de sus rentas están en dólares.
En el segundo trimestre de 2016, las rentas de algunas Fibras aumentaron hasta 28 por ciento, principalmente en los casos de Fibra Monterrey, Terrafina y Fibra Macquarie, respecto a igual periodo de 2015.
En un año, la inflación en México fue de apenas 2.5 por ciento, por lo que el incremento en rentas de las Fibras fue 11.2 veces mayor.
Analistas coincidieron en que el tipo de cambio fue el principal factor que impulsó los ingresos de las Fibras pues, en términos consolidados, crecieron 23.6 por ciento en el segundo cuarto de 2016, mientras que los ingresos operativos netos (NOI, por sus siglas en inglés), avanzaron 23.8 por ciento. Con este desempeño, duplicaron el avance de las empresas del IPC de la BMV, que aumentaron en 10 por ciento sus ventas y cuadruplicaron el correspondiente a su flujo operativo (5.4 por ciento).
Los inmuebles industriales que posee Fibra Monterrey en su portafolio destacaron con el mayor incremento en las rentas, al pasar de 56.7 pesos por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2015, a 72.4 pesos en igual periodo de 2016, un alza de 27.6 por ciento.
Le siguió Terrafina, también en el segmento industrial, con 17.8 por ciento de aumento.
"El segmento industrial ha liderado el dinamismo del sector de Fibras, pues en su mayoría las rentas se cotizan en dólares, por lo que las Fibras, al reflejar sus ingresos en pesos, el efecto del tipo de cambio impulsa el comparativo en moneda nacional", explicó Armando Rodríguez, analista de la consultora Signum Research.
En algunos casos, el incremento en el costo de arrendamiento no se explica por un alza en el precio por metro cuadrado, sino por el aumento del tipo de cambio, que al hacer la conversión de dólares a pesos, crece, coincidió otro experto.
De hecho, Terrafina y Fibra Macquarie redujeron el precio por metro cuadrado en dólares en 1 y 1.8 por ciento, respectivamente, en el periodo de referencia.
En cuanto al rubro dedicado a oficinas, Fibra Monterrey también reportó el mayor aumento, con un 16.3 por ciento, al pasar de 69.15 pesos por metro cuadrado de abril a junio de 2015, a 80.2 pesos en igual periodo de este año.
Fibra Uno registró la segunda mayor alza, con 10 por ciento.
"Una preocupación general para las Fibras son los inquilinos que no tienen ingresos dolarizados, pues se ven presionados por la depreciación del peso. En particular, para el segmento manufacturero parece no ser un problema, pues la dinámica de Estados Unidos les beneficia. Además, difícilmente podrían irse inquilinos, pues hay contratos firmados hasta por 7 años con garantías corporativas en muchos de los casos", dijo Eugenio Saldaña, analista de GBM.
En el segundo cuarto de 2016, el peso se depreció 18 por ciento frente al dólar, al negociarse en 18.1 pesos, frente a 15.33 de un año antes.
En lo que va del 2016, el índice de las Fibras en la Bolsa Mexicana de Valores acumula un rendimiento de 10.4 por ciento, 0.8 puntos porcentuales por debajo del IPC de la BMV.
PRESIÓN PARA INQUILINOS
Ante el encarecimiento del dólar, algunos de los inquilinos de las Fibras deben pagar rentas más caras en pesos, lo que representa una presión en sus costos al generar el 100 por ciento de sus ingresos en moneda nacional.
En su conferencia telefónica más reciente con analistas, Luis Gutiérrez, CEO de Fibra Prologis, mencionó que el fideicomiso sufrió la rotación del 10 por ciento de sus inquilinos a causa del encarecimiento de las rentas.
"Algunos de nuestros clientes dedicados al consumo local en la Ciudad de México, están considerando cambiar sus rentas de dólares a pesos, por lo que estamos ajustándonos a las condiciones del mercado y consideramos este cambio sólo con clientes con los que están por vencer contratos", agregó el ejecutivo.
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