Fibra Monterrey acuerda compra de oficinas en Guadalajara por 100 mdd
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Fibra Monterrey acuerda compra de oficinas en Guadalajara por 100 mdd

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Fibra Monterrey acuerda compra de oficinas en Guadalajara por 100 mdd

bulletEl proyecto de oficinas multi-inquilino clase A diseñado por la reconocida firma de diseño y arquitectura Skidmore, Owings & Merrill (SOM) y que fue terminado en 2018.

Redacción
10/02/2020
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Fibra Monterrey anunció que alcanzó un acuerdo vinculante, sujeto a condiciones suspensivas, para la adquisición progresiva del portafolio “La Perla” en Guadalajara por un total de 100.48 millones de dólares.

Una vez que se concluya esta transacción, en conjunto con la adquisición del portafolio 'Garibaldi' anunciada en noviembre de 2019, e incluyendo los costos de cierre de ambas transacciones, Fibra Mty estaría alcanzando aproximadamente un 80.0 por ciento de uso de los recursos netos provenientes de la última oferta pública y colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios ('CBFIs') realizada el pasado 28 de octubre de 2019.

“El portafolio 'La Perla', como ha sido denominado por Fibra Mty, consiste en dos edificios de oficinas (Bio y Esfera), que en su conjunto representan aproximadamente 43 mil 067 m2 de Área Bruta Rentable ('ABR') de oficinas, edificados sobre una superficie de terreno de aproximadamente 15 mil 403 m2”, detalló la Fibra.

El proyecto de oficinas multi-inquilino clase A diseñado por la reconocida firma de diseño y arquitectura Skidmore, Owings & Merrill (SOM) y que fue terminado en 2018.

El despacho SOM, encargado de realizar el master plan de La Perla, son los creadores del Burj Khalifa en Dubái, el rascacielos más alto del mundo; el Northwest Science Building de la Universidad de Harvard; y el Centro de Operaciones de BBVA Bancomer en la Ciudad de México.

El complejo cuenta actualmente con una ocupación de aproximadamente 77 por ciento del ABR, siendo la totalidad de los arrendamientos existentes del tipo Neto Sencillo, es decir, el pago de la renta y gastos operativos están a cargo del arrendatario, mientras que el arrendador está a cargo del pago del impuesto predial, seguro e inversiones de capital.

De acuerdo con Antonio Alejandro González Castillo, analista independiente del sector la adquisición, se hizo a un buen Cap Rate considerando la ocupación actual del edificio.

González explicó que la compra final, si se llega a los criterios finales negociados, obtendría un Cap Rat cercano al 7 por ciento que comparado con los Treasuries a 10 años de Estados Unidos deja un margen del 5 por ciento.

El especialista agregó que el hecho de que parte de las rentas este en dólares suma a la transacción del fideicomiso, que en su opinión refleja un descuento sobre el valor futuro de sus flujos de efectivo.

Los contratos de arrendamiento existentes a la fecha estimada de adquisición contarán con un plazo remanente ponderado al ingreso de aproximadamente 6.2 años y aproximadamente el 87 por ciento de ellos están denominados en dólares.

“Esta es una compra progresiva en la que el pago del precio está sujeto a plazos, de tal forma que Fibra Mty realizaría los desembolsos en forma paulatina y proporcional a la ocupación e inicio del pago de la renta por parte de los arrendatarios conforme a los contratos de arrendamiento”, dijo la Fibra en un comunicado.

Se estima que la transacción definitiva se formalice entre marzo y abril de 2020, momento en el que se realizaría un primer pago de aproximadamente 78.96 millones de dólares como parte de un precio de compra total de hasta aproximadamente 100.48 millones de dólares, esperando que el complejo alcance su estabilización durante el 2020. Durante los doce meses posteriores a dicha estabilización podría generar un ingreso neto operativo (“NOI”) por hasta aproximadamente 8.44 millones de dólares.

“Con esta transacción damos un paso importante para cumplir con nuestra estrategia de crecimiento 20/20, que consiste en lograr un valor de activos de 20,000 millones de pesos para finales del año 2020”, comentó Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra Mty.

Cabe destacar que la transacción se encuentra sujeta a la autorización o no objeción por parte de la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece), misma que se encuentra en proceso de obtención, y a la auditoría de compra respectiva.