Evergrande y la prueba de estrés que nadie quería

Se suponía que Sunny Peninsula, un desarrollo costero ubicado en la ciudad de Guangzhou, al sur de China, albergaría a 5 mil familias en docenas de torres repartidas en un área del tamaño de 30 campos de fútbol. Muchos de los compradores eran oficinistas que se beneficiaban de laurbanización en la historia de la humanidad.

Pero el proyecto ahora se parece más al set de una película de desastres. Los edificios con apartamentos a medio terminar están vacíos y abandonados, incluso, las vigas de acero ya están acumulando capas de óxido.

Evergrande Group, hasta hace poco el mayor promotor inmobiliario del mundo, posee docenas de sitios que están paralizados, como Sunny Peninsula en China. Con más de 300 mil millones de dólares en pasivos, la compañía se encuentra cerca del colapso, dejando a 1.5 millones de compradores esperando sus casas terminadas.

Los mercados financieros mundiales se preparan para posibles consecuencias. Evergrande es el mayor emisor de bonos denominados en dólares de alto rendimiento de China, y las facturas se deben a una serie de bancos y proveedores. Dada su presencia en el mercado de la vivienda, también existe el riesgo de que un colapso desordenado provoque una caída más amplia en los precios de las propiedades —malas noticias en una economía donde el 27% de los préstamos son para bienes raíces—. El estrés no solo se siente en las oficinas de los banqueros: a principios de este mes, los compradores de viviendas rodearon una oficina del gobierno en Guangzhou para exigir que se reinicie la construcción de sus apartamentos, y videos que circulan en las redes sociales muestran protestas similares en otras ciudades. Inversores minoristas que ayudaron a financiar la expansión de Evergrande han aparecido furiosos en la sede de la compañía en Shenzhen para quejarse sobre los retrasos en los pagos de los productos de gestión patrimonial que vendió.

Los problemas de Evergrande son en parte una historia familiar de una empresa de importancia sistémica que pone a prueba la paciencia de sus acreedores. Solo eso lo convertiría en una prueba para las autoridades chinas. Pero su situación también refleja decisiones políticas deliberadas tomadas por el gobernante Partido Comunista bajo la presidencia de Xi Jinping. Como los gigantes tecnológicos Alibaba Group Holding Ltd. y Tencent Holdings Ltd., que fueron los objetivos de represiones regulatorias repentinas que eliminó decenas de miles de millones de dólares en valor de mercado este verano, Evergrande se encontró en el camino de las prioridades del partido. Durante varios años, los funcionarios han estado tomando medidas para enfriar los precios de los bienes raíces, que ven como una fuente potencial de riesgo, y señalan que esperan que tanto el crecimiento de los precios de la vivienda como las nuevas construcciones se mantengan aproximadamente sin cambios. “En el gobierno central, la opinión ha cambiado sobre cuánto puede depender la economía de China del mercado de la vivienda”, dice Zhu Ning, exasesor del banco central de China.

En cambio, Pekín quiere dirigir los recursos económicos de China hacia áreas que considera más importantes para la seguridad nacional, sobre todo, la fabricación de alta tecnología que puede ayudar a reducir su dependencia sobre EU y sus aliados. El partido también enfatiza la estabilidad financiera y social sobre el crecimiento. Los líderes hablan del goles de “prosperidad moderada” y " prosperidad común“, y los hogares que acumulan más deudas para comprar casas múltiples o más lujosas no necesariamente encajan con esa visión. Tampoco la desigualdad de riqueza que pueden crear los auges inmobiliarios. Las promesas de Xi de reducir la contaminación y las emisiones de carbono también requieren frenar la construcción.

China puede estar dispuesta a permitir que Evergrande fracase si cree que puede diseñar un aterrizaje suave para el sector inmobiliario. El sistema financiero interno de 56 billones de dólares está dominado por prestamistas estatales, que otorgan al gobierno un amplio poder tanto para exprimir a los prestatarios como para administrar el impacto de los incumplimientos. Pero lo que está en juego es enorme. Cuando se incluyen industrias como la construcción y los servicios inmobiliarios, los bienes raíces representan al menos el 15% del producto interno bruto de la nación, y más del 70% de la riqueza urbana de China se almacena en la vivienda. Países como Australia, Brasil y Zambia dependen de la incesante demanda de acero, cobre y otros materiales de construcción de China. Y las empresas estadounidenses y europeas miran cada vez más a su mercado de consumo para crecer.

En 1998, cuando China creó un mercado inmobiliario en todo el país después de restringir estrictamente las ventas privadas durante décadas, solo un tercio de su población vivía en pueblos y ciudades. Ahora lo hacen casi dos tercios, lo que aumenta la población urbana en 480 millones. Las casas a las que se mudaron tienen un tamaño modesto para los estándares del mundo desarrollado, con un promedio de menos de 40 metros cuadrados por persona. Pero alrededor del 90% de los residentes urbanos son propietarios de esas casas, con un valor total de más de 50 billones de dólares, según Goldman Sachs.

Esta es la ola que Evergrande montó. Su fundador y presidente, Hui Ka Yan, nació en una pobreza extrema en la provincia central de Henan en 1958. “En la escuela, todo lo que comía era batata y pan al vapor”, dijo en un raro discurso en 2018. “Realmente esperaba poder salir del pueblo”. Encontró su boleto al convertirse en uno de los pocos estudiantes rurales que aprobaron el examen de ingreso a la universidad, y luego estudió metalurgia.

En 1992, Hui llegó a Shenzhen, entonces una pequeña ciudad en la frontera con Hong Kong. Después de trabajar como importador-exportador, se lanzó al mercado inmobiliario y fundó Evergrande en 1997. Para 2016 era el mayor promotor inmobiliario de China por ventas. “Todo para mí y para Evergrande lo da el partido, el estado y la sociedad”, dijo en su discurso de 2018.

Incluso teniendo en cuenta los halagos, Hui no se equivocó: las fuerzas que permitieron que Evergrande creciera tan rápidamente emanaron, en gran parte, de Pekín. Cuando la crisis financiera mundial de 2008 y 2009 redujo la demanda de exportaciones chinas, el gobierno central respondió con una masiva paquete de estímulo que facilitó los préstamos. Los precios de la tierra se dispararon, tanto en las megaciudades costeras como en los centros regionales anteriormente somnolientos, y el desarrollo de la vivienda se convirtió en una apuesta casi segura. La clave del éxito fue la escala, lograda mediante préstamos con tierras como garantía. Cuanto más grande se volviera un desarrollador, más podía pedir prestado y a tasas de interés más bajas, un ciclo que podría continuar mientras los precios de las propiedades siguieran aumentando.

Sobrealimentado por las ganancias inmobiliarias, Evergrande expandió su alcance en la floreciente economía de consumo de China. Algunas empresas, como parques temáticos, tenía al menos una débil conexión con el desarrollo inmobiliario; otros, como el agua mineral y un intento quijotesco de construir un club de fútbol de clase mundial en Guangzhou, ninguno en absoluto.

Los analistas no tardaron en predecir que los desarrolladores chinos en general, y Evergrande en particular, estaban aumentando demasiada deuda. Ya en 2012, algunos argumentaban que la compañía de Hui pronto cedería bajo el peso de su apalancamiento.

Pero el día del ajuste de cuentas nunca parecía llegar. La creciente sofisticación y rentabilidad de las empresas chinas significaba que más de sus trabajadores podían permitirse nuevas viviendas. Evergrande incluso degradado una fuerte caída en las ventas de viviendas en 2015, cuando un exceso de apartamentos no deseados redujo los precios promedio hasta en un 6% interanual. Hui se convirtió en el segundo hombre más rico de China, solo por detrás de Alibaba Jack Ma.

Esta resistencia fue en parte una función de la política del gobierno, incluida una renovación de las medidas de estímulo que ayudaron a los precios a recuperarse. Pero los formuladores de políticas en Pekín estaban obsesionados por las fragilidades que expuso la crisis de 2015. A finales de 2016, el Politburó del partido gobernante reveló nuevo eslogan: “Las casas son para vivir, no para especular”. Un formulador de políticas se quejó al año siguiente de que la economía estaba siendo “secuestrada” por el sector de la vivienda.

Pekín comenzó a instituir una serie de restricciones a lo que se conoce como financiamiento en la sombra: préstamos de entidades distintas a los bancos o mediante prácticas como la venta de productos de gestión de patrimonio. Entre otras cosas, impidió que las empresas recaudaran dinero al ofrecer rendimientos garantizados a los inversionistas. También hubo esfuerzos por parte de los gobiernos provinciales y municipales para frenar la especulación inmobiliaria. En Hainan, una isla en el Mar de China Meridional promocionada por los desarrolladores como la respuesta de China a Hawái, se impidió a los no locales comprar casas antes de pasar dos años en la provincia, y a todos los compradores se les prohibió revender una residencia dentro de los cinco años posteriores a la compra.

De repente, el extenso imperio inmobiliario de Evergrande parecía estar fuera de sintonía con los tiempos, y no solo por su alta carga de deuda. El gobierno quería viviendas asequibles para los jóvenes; en ese momento, el proyecto principal de Evergrande era Ocean Flower Island, un plan extravagante para construir un archipiélago artificial al estilo de Dubái en la costa de Hainan, con uno de sus 58 hoteles diseñado para parecerse a un castillo europeo y otro que ofrece lujo de “7 estrellas” .

Hui inició una campaña para cambiar la imagen de Evergrande. La compañía invirtió miles de millones de yuanes en la construcción de viviendas en áreas rurales más pobres y en 2019 anunció que tenía la intención de convertirse en el mayor fabricante mundial de vehículos eléctricos. Sunny Peninsula fue producto del cambio de Hui. En lugar de condominios de lujo para inversionistas, prometía apartamentos relativamente asequibles para los trabajadores de la industria manufacturera.

La fase aguda de la crisis de Evergrande comenzó en 2020. Podría haber sido un año relativamente bueno para la compañía. Gracias la contención exitosa del coronavirus en China, la economía se contrajo solo durante un trimestre, mientras que la política monetaria más flexible impulsó el mercado de la vivienda. Pero por razones que no están del todo claras, Evergrande comenzó a luchar para cubrir sus deudas. Hizo un llamamiento a los funcionarios del gobierno local en busca de ayuda para evitar una crisis de efectivo; a medida que los inversionistas perdían la confianza, su mayor acreedor bancario comenzó a desacelerar sus préstamos. No ayudó que las nuevas empresas de Hui, como la operación de vehículos eléctricos, absorbieran gran parte de su efectivo. Finalmente, los inversionistas estratégicos, algunos de los cuales también eran proveedores, acordaron renunciar a 13 mil millones de dólares que la compañía les debía como parte de un canje de deuda por capital. Terminó 2020 con sus ganancias a la mitad.

Luego, las autoridades, convencidas por la pandemia de que la prevención de riesgos era más importante que nunca, ordenaron a Evergrande y a otros importantes promotores inmobiliarios que redujeran su deuda. Guo Shuqing, El principal funcionario del banco central de China, calificó en noviembre a los bienes raíces como “el mayor rinoceronte gris” para la estabilidad financiera de China, en referencia a una gran amenaza que aún se pasa por alto. Las relaciones con EU también cayeron. Temeroso de ser cortado del suministro de productos como microchips, el gobierno declaró que la mejora de la investigación científica y una mayor autosuficiencia tecnológica eran sus principales objetivos económicos. La construcción de viviendas no sería de ayuda allí.

En marzo, Pekín señaló que podría reactivar los esfuerzos para introducir un sistema nacional de impuestos a la propiedad, que reduciría la dependencia de las administraciones locales de la venta de tierras para obtener ingresos. Los gobiernos central y local también publicaron unas 400 regulaciones separadas sobre la compra de viviendas, incluidas reglas que impiden que las personas se divorcien solo para eludir los límites de “una casa por familia”, y ordenaron a los bancos que reduzcan los préstamos hipotecarios y canalicen el dinero a los fabricantes. Las hipotecas pendientes como porcentaje del PIB cayeron por primera vez en una década.

Los resultados han sido dramáticos en las ciudades costeras en auge que anteriormente impulsaban el mercado inmobiliario de China. Un corredor en Shenzhen, que pidió ser identificado solo por su apellido, Li, dice que las consultas de posibles compradores han disminuido un tercio desde hace un año. “El volumen de transacciones se ve bastante desagradable, y las únicas casas vendidas se debieron a que los vendedores necesitaban efectivo con urgencia o a la preocupación de que los precios cayeran aún más”, dice.

La caída de las ventas afectó a Evergrande con más fuerza que a cualquier otro gran desarrollador, y ha pasado gran parte de este año buscando recaudar efectivo por todos los medios posibles,vender su sede en Hong Kong. Para evitar admitir ante los compradores que la compañía no podía entregar sus apartamentos, Hui dijo que había emitido una “orden militar” para que los proyectos se completaran según lo planeado. Sus esfuerzos fueron insuficientes. Este mes las autoridades chinas dijeron a los principales prestamistas a Evergrande no esperar pagos de interesesdebido a algunos préstamos bancarios.

En las crisis inmobiliarias chinas pasadas, este podría ser el momento en que Pekín intervendría para poner un piso debajo del mercado, alentando a los bancos a otorgar préstamos para elevar los precios y aumentar los ingresos para los desarrolladores inmobiliarios. Pero por ahora, los formuladores de políticas parecen estar dispuestos a infligir dolor económico para alterar las expectativas de que los precios de los bienes raíces siempre subirán. Muchos propietarios se han acostumbrado a que los formuladores de políticas protejan sus inversiones. “Si los precios caen, eso significa que la economía está en una recesión, y eso ejercerá una gran presión sobre el gobierno local”, dice Jenny Wu, una trabajadora financiera en Shenzhen que compró un apartamento el año pasado. “Por lo tanto, es imposible que los precios de las viviendas caigan en las ciudades de nivel 1″. (”Nivel 1″ es la abreviatura de las megaciudades de Pekín, Guangzhou, Shanghái y Shenzhen).

Evergrande podría evitar la bancarrota. La mayoría de los analistas esperan una reestructuración en la que algunos bancos reinviertan el financiamiento, mientras que otros acreedores reciben activos como propiedades y tierras en lugar de efectivo como reembolso, y los tenedores de bonos recuperan parte de su inversión, pero no la totalidad. No obstante, la lección de humildad de la compañía puede marcar un punto de inflexión en la economía de China. Aún se necesitarán desarrolladores: el gobierno planea que 10 millones de personas se muden a áreas urbanas cada año hasta 2025. Pero es probable que las empresas sean más pequeñas y no se beneficiarán tanto de los aumentos descontrolados de los precios.

Aquellos que invierten sus ahorros en proyectos de Evergrande, como Sunny Peninsula, esperan que su propia porción de prosperidad moderada tenga un lugar en la visión de Pekín de un mercado inmobiliario domesticado. El mes pasado, un grupo de compradores enojados se reunió en el sitio. “No nos importan los recortes de precios”, dijo uno, que pidió ser identificado por su apellido, Cheng. “Nuestra única exigencia es que Evergrande pueda entregar el proyecto”.

Este texto es parte de la revista Bloomberg Businessweek México. Consulta aquí la edición fast de este número.