Claudia Alcántara
Al menos 7 de cada 10 unidades habitacionales en la Ciudad de México carecen de organización condominal -y sustento jurídico en la administración de la propiedad-, por lo que hay opacidad en la cobranza y manejo de las cuotas vecinales para el pago de servicios generales y mantenimiento.
Ello implicaría que unas 5,110 unidades habitacionales -de una o más torres- carezcan de organización legal.
La falta de adhesión a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal se presta a que haya alta morosidad en el adeudo de cuotas por parte de los habitantes, a un mal manejo de los recursos o al robo total de éstos por parte del administrador, el cual en muchas ocasiones es un vecino, advierten expertos en el tema.
El subprocurador de derechos y obligaciones de propiedad en condominio de inmuebles de la Procuraduría Social (Prosoc) del DF, Enrique Ulises Medina, indicó que a pesar de que las modificaciones a la Ley condominal -realizadas el 27 de enero de 2012- obligan a los dueños de departamentos o casas en condominio a adherirse, no todos lo han hecho. Cumplir con la adhesión es una obligación, pero no tiene una sanción.
Señaló que de las 7,300 unidades habitacionales reportadas en el DF en 2012, sólo 30% están organizadas legalmente como condominio. El 70% están al margen de la ley.
La organización consiste en acudir a la procuraduría para que ésta avale a una asamblea de vecinos, la cual, a su vez, designará a un administrador -profesional o condominal-, y creará un comité de vigilancia. Una vez constituidos, la procuraduría recibe las quejas de vecinos y de los administradores y funge como conciliador.
Implicaciones
El exdirector del Instituto de Administradores de Inmuebles (IAI), Miguel Bosh, aseguró que cuando no existe una administración regulada y profesional, es común la comisión de abusos e incluso fraudes, tanto de los vecinos como del administrador.
Estimó que alrededor del 10% de las 11,000 a 12,000 viviendas en edificios o conjuntos del DF -adheridas a la ley o no- cuentan con un administrador profesional certificado.
Alejandro Kuri, expresidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) del DF, añadió que son miles los casos de desfalcos por parte de administradores no profesionales, aunque no precisó cifras.
Relató que han tomado inmuebles en donde el anterior administrador "se voló medio millón de pesos" y desapareció; y en caso de encontrarlo, al no existir un sustento legal ni documentos firmados, no se puede actuar legalmente contra él.
Caro, pero efectivo
Kuri reconoció que el costo de los profesionales inmobiliarios es una de las razones de la baja contratación; dijo que los cambios en la ley condominal, los cuales protegen más a los vecinos, exigen al administrador el pago de una fianza para evitar desfalcos, lo cual sube el costo-riesgo que corren los expertos.
Calculó que para administrar un edificio de 20 ó 30 departamentos, los honorarios pueden rondar entre los 7,000 y 8,000 pesos mensuales, y en caso de unidades con más de 600 familias, los costos pueden elevarse a 100,000 pesos.
Los honorarios, dijo, son independientes a los servicios de mantenimiento (elevadores, puertas, lámparas, plantas tratadoras de agua, etcétera) y pago de vigilancia y limpieza (dependiendo del tamaño de la unidad), lo cual eleva la cuota mensual.
De acuerdo con la Prosoc, las cuotas condominales pueden ir de 10 pesos a 5,000 pesos, dependiendo del tipo y ubicación del inmueble.
Ulises Medina indicó que en el caso de la administración, además de reconocerse la figura profesional se admite la denominada condominal, es decir, vecinos electos por la asamblea general, pero que cuentan con una capacitación y aval por la Prosac.
Advirtió que hoy en día aun en condominios constituidos legalmente existen las figuras de administrador tradicional, es decir, vecinos sin preparación que hacen la cobranza de las cuotas y el pago de servicios, y sin el pago respectivo de una fianza, lo cual está sancionado por la Ley condominal.
El funcionario consideró que esta sanción -artículo 87- es la más alta establecida por la ley, la cual equivale al pago de 300 días de salario mínimo.
Tampoco se salvan
Mencionó que previo a la modificación de la ley, las administraciones tradicionales generaban muchos problemas, ya que administraban sólo para "amigos o compadres", o irregularmente, siendo común la comisión de fraudes; pero con los candados puestos en la ley, el volumen de delitos ha disminuido.
Aun cuando estén legalmente constituidos, manifestó que los condominios no están exentos de problemas; Medina afirmó que seis de cada diez quejas son por la falta de pago de cuotas vecinales, ordinarias o extraordinarias.
Asimismo, 1 de cada 10 quejas son por malos manejos de los administradores o porque no entregan informes mensuales de la cobranza. Estos temas, junto con la alta morosidad, son los principales motivos de queja y conflicto en los conjuntos habitacionales; además, cuando surge alguna inconformidad con el administrador, los vecinos dejan de pagar sus cuotas.
Dijo no contar con el número actual de fraudes, debido a que la Procuraduría de Justicia del Distrito Federal es la responsable de llevar las estadísticas; en su informe 2012 menciona que se cometieron en el año 13,280 fraudes en la ciudad, sin embargo, no precisa los cometidos por seudoadministradores de inmuebles.
El resto de las quejas, explicó, corresponde a la alteración del orden y tranquilidad, como serían casos de vecinos ruidosos o conflictos con mascotas -han encontrado caballos o animales exóticos dentro de los condominios-; otra queja es por invasión de áreas comunes, es decir, vecinos que ponen jardines, cocinas o comercios.
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