Claudia Olguín
Conforme avanzan los días, las aguas del negocio de la vivienda buscan un nuevo cauce y la crisis de las empresas desarrolladoras institucionales abre nuevas opciones para una industria que se reestructura.
La salida de la muestra del Índice de Precios y Cotizaciones de las acciones de Geo, Homex y Urbi es simplemente una acción lógica, ante la pérdida de su valor y la incertidumbre generada a raíz de su complicada estructura financiera y elevado apalancamiento. Hecho, que también ha afectado aunque con menor profundidad a empresas como Sare y Ara.
El peso específico de estas empresas claramente se ubica en el segmento de interés social, donde el Infonavit está poderosamente involucrado. Por eso, la situación de este grupo que representa junto con otro par de empresas el 17% del proceso de desarrollo, plantea al instituto la necesidad de generar oportunidades en un contexto muy diferente al que vivió el país hace 12 años cuando el tema se convirtió en parte importante del discurso gubernamental.
Además, el parque de 5 millones de viviendas de interés social, comparado con el número de trabajadores agremiados al Infonavit, está a punto de vivir el efecto de quienes tras la primera compra, buscan otro tipo de propiedades para una segunda adquisición.
La pregunta es cómo se ajustará una institución a quien ya se le extinguió el modelo y que requiere generar acciones de vivienda en un marco de transparencia sobre la asignación de recursos. Mientras eso sucede, en el desarrollo inmobiliario residencial ya se experimentan cambios relevantes. Entre ellos el reposicionamiento de empresas con planes de crecimiento para tomar bajo las nuevas reglas el mercado que no atenderán las vivienderas en crisis, además de otras que se han insertado en el reciclaje de vivienda usada, vertical y tradicional, campo que sólo en la zona metropolitana de la Ciudad de México asciende a 750,000 unidades.
Sin embargo, esa situación no ha permeado el financiamiento hipotecario que ya rebasó los niveles de colocación que existían apenas en el 2007, con tasas de interés mínimas para créditos preferentes que se ubican en una banda de 8 y 9%.
Lo que ha permitido este nivel de competencia en tasas, es la reducción de la tasa de fondeo de largo plazo a 10 años, que pasó de 10 por ciento en 2004, a niveles de 6% en junio pasado.
Para quienes analizan el comportamiento de las tasas, prácticamente este factor ha permitido que la banca que actualmente ofrece cerca de 200 productos hipotecarios, haya mejorado las condiciones de contratación de un crédito de largo plazo.
Sólo la reducción significativa en la tasa de fondeo permitiría que las tasas ofrecidas en el mercado hipotecario bajen más aún. Mientras eso sucede, la banca comercial analiza, basándose en los beneficios al sector de la reforma financiera, cómo insertar al sector informal para ampliar su participación en el mercado.
El camino es largo aún, si se considera que del total de parque residencial sólo 17% es adquirido a través de un financiamiento hipotecario. Ese es el tamaño real de un mercado, que tiene mucho por crecer, pero al que en lo inmediato depara un robustecimiento de los niveles actuales de créditos colocados.
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Opinión