Opinión

Tasas de interés al acecho

 
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Hotel Presidente

Hace unos días, la reserva federal de Estados Unidos dejó clara la posibilidad de aumentar las tasas de interés en junio próximo, hecho que mantiene a la expectativa a quienes participan en el mercado de capitales mexicano, particularmente al vinculado con el negocio inmobiliario.

Es sabido que un alza en las tasas de interés impacta de manera directa en Estados Unidos a los poseedores de hipotecas, otros créditos, ahorradores y a inversionistas del mercado de valores. ¿Pero qué tan cercano es un impacto en el mercado inmobiliario? Mucho, dicen los expertos.

Esta apreciación estaría modificando la manera en que se ha entendido el exceso de liquidez en el mercado inmobiliario, vía FIBRAS y otro tipo de emisiones, así como las bajas tasas de interés hipotecario.

Ya la revalorización del dólar norteamericano ha venido silenciosamente impactando el negocio en dos sentidos: una fuerte presión para los tenedores de contratos de arrendamiento y crédito en dólares, así como un alivio y gran competitividad para quienes comercializan proyectos inmobiliarios cuyos compradores residen en el extranjero.

El rostro positivo de las fluctuaciones cambiarias, es sin duda lo que ha empezado a moverse en el mercado inmobiliario turístico. En nuestra entrega anterior, hablamos de la incursión de Bayan Tree Group mediante la integración de su tercer vehículo financiero con proyectos preseleccionados por más $300 millones de dólares y como tal es una plataforma de inversión.

Como en otras áreas de los bienes raíces, el turismo en México tiene gran potencial, particularmente por la cobertura de hoteles vs los habitantes de ciertas regiones en el país. Igual ocurre en la superficie rentable comercial.

Lo anterior ha provocado movimientos previos, como las constantes compra-ventas de hoteles por parte de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) hoteleras.

Otro enfoque de lo que las tasas de interés podrían generar, es una mayor presión en el margen de ganancia en los resultados financieros si la banca decide mantener bajos sus costos de financiamiento hipotecario. Con los niveles de tasas hipotecarias del año pasado, los márgenes estaban muy por debajo de lo que podría representar de negocio para un banco.

Sin embargo, se mantuvieron en la guerra de tasas, e incluso continuaron a la baja especialmente con productos dirigidos al mercado selectivo.

Un último segmento son los rendimientos y tasas de capitalización de las transacciones generadas en el mercado de capitales vía FIBRAS. Es sabido que no sólo por las tasas, sino que debido a la reducción en oportunidades de compra de activos estabilizados, los márgenes se han venido comprimiendo. Ello no representa una pérdida de atractivo de inversión.

Lo que sí, es que en un escenario de altas tasas de interés los fideicomisos tendrán un nuevo competidor en otras opciones atractivas para los inversionistas. Es el caso de los rendimientos del mercado de valores norteamericano y lo que el propio mercado de dinero ofrecerá a los inversionistas globales.

Veremos entonces cómo una decisión monetaria, modifica el escenario del negocio inmobiliario, que día a día se transforma en un negocio financiero sofisticado.

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