Opinión

Por qué es caro el crédito del Infonavit

 
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Cárdenas

La creación del Infonavit en 1973, cuyo primer director fue el exsecretario de Hacienda Jesús Silva Herzog Flores, fue un acierto del entonces presidente Luis Echeverría.

La falta de vivienda era uno de los problemas más apremiantes, especialmente para la clase trabajadora, a pesar de los avances de la banca comercial que había impulsado diversos proyectos de crédito hipotecario. La creación del Infonavit, un fondo tripartita al que los patrones aportan 5.0 por ciento de la nómina (hasta cierto tope), sería el inicio de una política pública de vivienda de bajo costo para atender a los trabajadores.

A los pocos años el Instituto se politizó. Los sindicatos de trabajadores consentidos del gobierno, quienes lo apoyaban en sus lides políticas para mostrar unidad al régimen y mantener la hegemonía del PRI, eran quienes acaparaban los créditos del Infonavit.

Así se construyeron numerosas unidades habitacionales que gradualmente dotaron de vivienda digna a miles de trabajadores de la economía formal. Para muchos, era la única manera en que un trabajador podía adquirir una casa.

Ya en el siglo XXI, conforme ese mercado se satisfizo, y conforme el acceso a un crédito del Instituto se hizo realmente para todos, dejando de lado su politización, y con la creación de la Sociedad Hipotecaria Federal, las empresas desarrolladoras impulsaron la construcción de vivienda y multiplicaron las posibilidades para beneficio de trabajadores y del mercado inmobiliario.

Con el tiempo el mercado se saturó y vimos épocas de especulación, de construcción excesiva de viviendas alejadas de las ciudades, muchas de las cuales terminaron abandonadas. De acuerdo con la OCDE (2015, p.11 ver aquí) en 2010 el 14 por ciento de esas viviendas estaban abandonadas.

A raíz de tiempos inflacionarios, las reglas para la administración y el manejo de los créditos se modificaron para darle viabilidad financiera al Instituto. Así, el crecimiento del fondo se aseguró y ya en tiempos de estabilidad macroeconómica creció aún más rápido. Actualmente, los activos que maneja son de 928 mil millones de pesos (aquí el documento), alrededor de 4.5 por ciento del PIB a precios corrientes del segundo trimestre de 2017.

Una de las reglas de indexación que se mantienen es la actualización anual de los saldos insolutos por el monto de la inflación. Antes se hacía con referencia a los salarios mínimos, ahora se hace con referencia a la UMA (Unidad de Medida y Actualización).

Esa consideración, independientemente de la tasa de interés y otras cuotas que se cobren, colocan al Infonavit como una financiadora por demás cara. Si de manera hipotética tomamos un crédito de un millón de pesos, a una tasa de interés de 10 por ciento y a 15 años de plazo, con una inflación de 4.0 por ciento anual y sin pago inicial, la banca comercial requeriría un pago de 131 mil 474 pesos anuales para cubrir la totalidad del crédito.

Una tabla de amortización semejante para un crédito Infonavit, en el que el saldo insoluto se ajusta por la inflación, requiere un pago anual de 159 mil 688 pesos. En los 15 años, la diferencia es de 423 mil 217 pesos, que significan un pago 21 por ciento mayor al de la banca comercial.

Esta diferencia se agrava aún más si consideramos que la tasa de interés del Infonavit es de 12 por ciento y el plazo de hasta 30 años (ver reglas en https://goo.gl/i37Lx1), mientras que las de la banca comercial oscilan entre 9.5 y 10.4 por ciento al día de hoy, y si se toma en consideración el costo del fondeo.

¿Cómo es posible que existan estas diferencias? ¿Cuál es su justificación? Debe haber alguna, sí, pero no está del todo clara.

En especial cuando los créditos del Infonavit cuentan con doble garantía: el inmueble mismo y la retención del pago por parte del patrón. Quizás por eso mismo la Cofece, en su investigación sobre la competencia en el sector financiero de 2014 (p.69 ver aquí, señala un problema de falta de competencia leal en el mercado hipotecario del país. 

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