Opinión

Nuevas fórmulas en capital markets

 
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Fibra Prologis duplicará su área rentable en 5 años

No todo está escrito en la historia por venir de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), incluso con las constantes previsiones de incremento en tasas de interés y la compresión que han venido experimentando los cap rates.

Los cambios son evidentes. No sólo porque al momento de su salida había otras experiencias diferenciadoras en mercados consolidados como Estados Unidos, donde operaban más de mil 100 en 2012.

Decenas de ellas cotizaban en el mercado de valores, pero además el acceso al financiamiento estaba marcado por la participación democratizada de inversionistas.

En México, la historia reciente revela que las proporciones de inversión han venido cambiando, para incrementar la participación de inversionistas internacionales y mantener la presencia de inversión institucional, vía las Afores. Incluso puede destacarse el éxito alcanzado a nivel Latinoamérica.

Si bien es información pública, revisar su trayectoria ayuda a entender lo que algunos participantes del mercado han construido en este período.

Fibra Uno por ejemplo, ha concretado estrategias que difícilmente podrían haberse logrado, además de las ofertas públicas iniciales de 2011, 2012 y 2013 ésta última por mil 736 millones de pesos, pagada con certificados.

El último movimiento relevante es que el equipo de Gonzálo Robina, constituyó un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) con la finalidad de que le aporta los recursos para desarrollar proyectos de gran escala, muchos de ellos con usos mixtos.

Esto permitirá que en casos como el terreno donde se desarrollará la Torre Mítikah, se levante la obra y eventualmente venderlo, aunque no necesariamente a Fibra Uno. El proyecto cuyo master plan fue asignado a Javier Sordo Madaleno, respetará buena parte del antiguo centro Bancomer, dado que se trata de un inmueble catalogado.


En esta trayectoria, compartida hace unos días en un foro FIBRAS y su impacto actual en el ADN de los centros comerciales organizado por el International Council of Shopping Centers (ICSC), se han visto también movimientos con operaciones de sale & lease back. Pero en el caso del fideicomiso precursor, han hecho factible que viva un proceso de diversificación de giros en tipo de propiedades.

Justo en el portafolio Indiana, el vehículo adquirió propiedades de Universidad ICEL, que además de sus campus educativos integró terrenos excedentes. La operación estuvo soportada en lo que hoy genera para la institución tener una matrícula de 175 mil alumnos que mensualmente paga colegiaturas mensuales de dos mil 200 pesos en promedio.

Se sabe que en los próximos días podría integrar activos del negocio hospitalario, como otro caso de diversificación.

Otra historia por compartir es la de Fibra Shop, que en el área de finanzas dirige Gabriel Ramírez, que ha venido reconfigurando su estrategia de compras, a partir del fortalecimiento de centros comerciales.

Es el caso de Plaza Cibeles en León, Guanajuato a la cual se agregaron 15,000 m2 de área rentables, un Sears y más de 20,000m2 de estacionamiento. Es un mercado que atiende al mercado regional, en particular a la población asiática que trabaja en las firmas automotrices.

Hoy su portafolio está integrado por 18 propiedades, con una superficie rentable de 500 mil m2 en 11 estados, además de 2 que podrían concretarse en los próximos días.

Bajo el plan de los próximos trienios, con base en los 800 millones de pesos que están en caja y la ampliación de una línea de crédito, la meta es sumar 180 mil m2 de área rentable cada año. En 2016 integraría entre 5 y 6 nuevos centros comerciales en función del tamaño de los activos.

Sin embargo, el negocio del mercado de capitales aún depara historias y estrategias. Veremos esos cambios en Fibra Danhos, Fibra HD, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, Fibra Hotel, Fibra Inn, Fibra Mty, Fibra Shop y Terrafina, Fibra Danhos, Fibra HD, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, Fibra Hotel, Fibra Inn, Fibra Mty y Terrafina.

Twitter:@claudiaolguinmx

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