Opinión

Monetizar activos inmobiliarios: factor de crecimiento

Saúl Villa.

Socio Líder de Asesoría en Fusiones y Adquisiciones de KPMG en México.

Encontrar una fuente de financiamiento para crecer es determinante para todas las empresas. Por ello, cuando se trata de hacer planes estratégicos y evaluar opciones para allegar recursos, es buena idea mirar hacia adentro, o mejor dicho, hacia abajo, y preguntarse si los inmuebles donde estamos asentados podrían ser una buena forma de obtener liquidez a corto plazo, sin un costo contraproducente.

Los distintos tipos de bienes raíces con los que cuenta una empresa, pueden convertirse en una fuente de liquidez contable que ofrece diferentes ventajas, respecto de otras formas de financiamiento tradicionales como los créditos hipotecarios o la emisión de deuda.

Es buena idea mirar hacia adentro, o mejor dicho, hacia abajo, y preguntarnos si los inmuebles donde estamos asentados podrían ser una buena forma de obtener liquidez a corto plazo, sin granjearnos un costo contraproducente.

¿Cómo monetizar los bienes raíces?

Los modelos financieros Sale & Leaseback o venta y retroarrendamiento, y Build to Suit & Leaseback o diseño a la medida y retroarrendamiento, les permiten a las compañías desanclar las inversiones que tienen fincadas en sus inmuebles, comprometiéndolas únicamente a pagar una cuota equivalente a la renta de las instalaciones que ocupen sus operaciones, las cuales, a final de cuentas, son lo más importante del negocio.

En la primera década del siglo XXI, en México se inició el desarrollo del segmento del Capital Privado y, paralelamente, la creación de un mercado de inversionistas institucionales interesados en operaciones con bienes raíces. Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDS) pertenecen a este tipo de instrumentos listados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), dirigidos a inversionistas institucionales como las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores).

Este movimiento bursátil se afianzó con la aparición de los fondos Fibras (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), una figura que impulsa la inversión a través de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), regulados por las autoridades financieras, y también cotizados en la BMV.

CKDS y Fibras: actores que han impulsado al mercado

Los modelos de leasing o arrendamiento financiero de inmuebles no son una creación propia de CKDS y Fibras, pero estos fondos han contribuido a que el arrendamiento financiero tenga un desarrollo espectacular, debido a que disponen de grandes carteras de propiedades y tienen liquidez para desatar el crecimiento del mercado inmobiliario.

Pongamos un ejemplo. Con una hipoteca, una empresa podría obtener entre 60% y 65% del valor de la propiedad que deseara monetizar, pero requeriría gastos notariales y administrativos, además de que tendría que cubrir una tasa de interés sobre el préstamo. En contraste, con una operación de Sale & Leaseback, la empresa capitalizaría 100% del valor comercial de sus propiedades, y podría seguir disfrutando del edificio, con el pago de una renta predefinida y a valor de mercado.

Una vez que se establecieran los aspectos básicos del trato, se firmaría el contrato de compra-venta, arrendamiento financiero o alquiler sencillo, más o menos convencional, entre el vendedor y los fondos de inversión. La experiencia en México recomienda que las operaciones se realicen con el esquema “triple neto”, en el cual, el nuevo inquilino cubre el impuesto predial, seguros y mantenimiento básico del inmueble, mientras que los gastos estructurales corren por cuenta del nuevo propietario.

El modelo es funcional, sobre todo, con plantas industriales, edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, y otras propiedades que tienen un potencial de venta y renta de largo plazo. En el caso de los hoteles que existen en México, hay Fibras que han dedicado parte de sus recursos a operar establecimientos de este tipo, solos o en común acuerdo con los antiguos propietarios y operadores.

Por su parte, el Build to Suit & Leaseback ofrece al inquilino la posibilidad de construir instalaciones para su negocio sin invertir el capital de la empresa, ya que el edificio que se va a rentar será levantado por el inversionista, el cual, aportará el terreno, el capital, las habilidades y los contratistas requeridos para la obra, que será realizada de acuerdo con las necesidades del contratante.

Yo tengo mis inmuebles en propiedad: ¿eso cómo me perjudica?

Las condiciones ventajosas de los modelos financieros, Sale & Leaseback y Build to Suit & Leaseback, dan a las empresas la flexibilidad que se requiere cuando deben cambiarse de domicilio, o cuando buscan ampliar o compactar sus instalaciones. De acuerdo con las especificaciones de los contratos firmados, las operaciones de arrendamiento financiero tienen ventajas contables y fiscales que no pueden minimizarse.

Sin embargo, no podemos decir que sea bueno o malo tener propiedades inmobiliarias. Lo que sí podemos establecer es que la decisión de conservarlas o venderlas debe alinearse con las prioridades en el uso de los recursos económicos.

En ocasiones, será conveniente conservar activos físicos y contratar deuda en el mercado, pero en otras, puede ser benéfica una monetización del activo, mediante un Sale & Leaseback, o incluso llevar a cabo un Build to Suit, para expandir las operaciones del negocio. La decisión depende del papel estratégico de los edificios, y si se considera que serán necesarios en el futuro.