Opinión

Mercado industrial del norte revive

Producto de su alta dependencia con la economía de Estados Unidos y el efecto de la inseguridad, el negocio inmobiliario industrial del norte del país finalmente dinamizó su actividad.

Desde Tijuana a Matamoros y como ocurrió en otros segmentos del negocio, el cambio de manos de portafolios industriales hizo que algunos desarrolladores colocaran los miles de metros cuadrados clase A, a raíz de las compras que Fibra Uno, Macquarie y Terrafina ejecutaron a través de sus vehículos de inversión. Caso distinto fue Prologis que a través de su Fibra aportó 177 parques industriales desarrollados en los últimos años de su operación.

Pero ahora, el reto se enfoca en el comportamiento de precios, la continuidad en la recuperación de niveles de disponibilidad, la retención de inquilinos y en el futuro inmediato la renovación del parque inmobiliario.

El tema no será cosa fácil. Salvo Monterrey que muchos consideran la joya de la corona y el activo mercado del Bajío, es un hecho que en el norte más del 80 por ciento del negocio inmobiliario industrial está vinculado con la maquila y lo ocurrido en los últimos 6 años demuestran la depresión por la que atravesó la economía norteamericana.

En la película destacan regiones como Tijuana, la capital de las televisiones en el mundo que han dinamizado compañías como Samsung, Sony y Panasonic en los últimos años.

Juárez por su parte, ha venido registrando una actividad complementada por el efecto que han creado empresas de electrodomésticos como Electrolux, que actualmente opera en la zona en un parque industrial de 200 mil metros cuadrados para ensamblar directo a Estados Unidos.

Esta ciudad no lo vivió fácil. Según estadísticas de la firma JLL (antes Jones Lang LaSalle), que dirige en el segmento industrial Gerardo Ramírez, la capital de las maquiladoras registró en 2006 una desocupación de 6 por ciento, que se agudizó en 2011 cuando llegó hasta 16 por ciento. Ahora se bajó a 11 por ciento y los niveles de renta se mantienen en 3.80 dólares por renta mensual de cada metro cuadrado.

La buena noticia para esta ciudad es que Terrafina y Prologis tienen un pie en Juárez y existe la intención de edificar nuevos edificios para renovar sus parques.

Caso similar es el que ahora pretende ejercer Mabe con su reciente compra de la división de electrodomésticos de GE. Se sabe también de otros nichos que están surgiendo a raíz de la proximidad con Estados Unidos y el alto nivel de especialización industrial de la región.

Monterrey es caso aparte y del él profundizaremos más adelante. Lo relevante en el recorrido financiero del negocio industrial es que pronto podrían conocerse datos de nuevos propietarios de al menos 4 portafolios que se disputan nuevos fondos de inversión y fideicomisos para incrementar su grupo de propiedades.

Tampoco se debe ignorar que el negocio inmobiliario aún está líquido y que el mercado de capitales sigue su especialización de cara a generar fuentes adicionales de fondeo para uno de los mercados de más consolidado.

Baste decir que este año, el mercado tendrá un crecimiento de 5 por ciento, una tasa superior al rango de 3 a 4 por ciento que experimentó en 2013.

Además para quienes son institucionales y participan en el mercado de capitales, tampoco se ha descartado que pese a las sólidas compras de portafolios ahora se complementa el efecto de mantener los niveles de ocupación que en muchos casos supera 90 por ciento.

No debe olvidarse que en casos como Fibra Macquarie y Terrafina, sus portafolios son producto de desarrollos previos de firmas como Kimko y American Industries.

La retención de clientes ya era común entre desarrolladores privados. Las prácticas para generar fidelidad de inquiliunos fueron desde renegociar a la baja el precio de las superficies, hasta edificar nueva infraestructura que permita a las firmas mejorar su eficacia en espacios actualizados.

Veremos entonces fórmulas que demostrarán el éxito empresarial de quienes siguen apostando por esta tradicional, pero retadora región del país.