Opinión

Macquarie y los tiempos por venir

 
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[Con la compra, Macquarie contará con 267 propiedades industriales, comerciales y de oficinas en México. / Tomada de internet]  

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) han demostrado a cinco años de su ingreso al mercado de capitales mexicano sus amplias posibilidades de financiamiento, pero también los retos que conlleva su adopción en materia de administración, adquisiciones y fórmulas que hagan viable robustecer su operación.

Las actuales condiciones macroeconómicas que han movido los fundamentales como crecimiento económico, inversión pública y tipo de cambio están generando preguntas sobre la fortaleza de gestión y administración de los 10 FIBRAS que ya cotizan en el mercado.

Más aún, su competitividad medida a partir del valor de la acción y los rendimientos que trimestre a trimestre entregan a sus inversionistas, ahora también incluye factores fundamentales como el gobierno corporativo, las estrategias de salida, las operaciones de compra, los niveles de apalancamiento y la calidad de su cartera.

La realidad es que pese a todo, los cap rate vía adquisiciones aún rondan el 8% con lo cual se mantienen atractivos entre inversionistas globales que hoy cuentan con opciones en una industria que ya administra activos por 17 mil millones de dólares y del que se espera podría alcanzar 80,000 millones de dólares en el mediano plazo.

Bajo ese escenario es que las fórmulas de operación comienzan a despertar el interés sobre modelos en plena transformación. Es la historia de Fibra Macquarie, al mando de Juan Monroy que ha venido estableciendo cambios importantes de cara a los tiempos por venir.

Si bien, muchos de los números del primer trimestre del año ya han sido comentados al mercado, destaca que en su estrategia aparecen nuevos elementos. Figuran su programa de reducción de los niveles de apalancamiento –de unos mil millones de dólares-, la consolidación de su portafolio a partir de procesos de expansión de algunos inmuebles, nuevas adquisiciones en puerta en el segmento industrial y un innovador sistema que busca mejorar el gobierno corporativo.

Si bien, su portafolio de origen proveniente de los inmuebles industriales que en su momento administraba GE, ahora vendrá una etapa donde justo ese nicho será prioritario en la fórmula a través de compra de activos en Monterrey, Ciudad Juárez y Reynosa, entre otros, para aprovechar las oportunidades de industrias como la automotriz, aeroespacial, alimentos y otros que en breve serán novedad. Con 277 inmuebles industriales 94 por ciento de sus rentas están tasadas en dólares.

Es por eso que los dividendos han experimentado un nivel inusual de 44 centavos en dólares, producto de los ingresos adicionales que ha dejado la fluctuación cambiaria y a que más de la mitad de su portafolio es industrial. Un efecto ha sido el valor de la acción que ha pasado de 20 a 28 pesos.

La meta del directivo es mantenerse a la cabeza con una mejora en la calidad del portafolio, razón que le llevó a 10 procesos de expansión de sus activos e incluso evalúa la desincorporación de activos no estratégicos. Quienes saben de la industria entienden que estos movimientos provienen de la necesidad de mantener los niveles de ocupación de sus 294 inmuebles, que llegaron a 95.2 por ciento el primer trimestre del año.

Sólo en su segmento de retail 2 casos: de la mano con Liverpool amplió 14 por ciento del área rentable de un centro comercial en Tecamac y extendió en City Shops Valle Dorado el área comercial e incorporará 2,200 metros cuadrados de oficinas con procesos de pre leasing.

En materia de adquisiciones el fideicomiso evalúa proyectos que integran un pipeline con un valor superior a 500 millones de dólares. Oportunidades que harían atractiva la retención de inversionistas, que entre 65 y 70 por ciento son inversionistas institucionales extranjeros y 20 por ciento Afores, además de otros de menor tamaño.

El caso de Macquarie, ahora que Fibra Uno cumplió su primer lustro, es muestra del dinamismo y transformación con que el capital market amplía su participación en el real estate.

Twitter:@claudiaolguinmx

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