Opinión

Los ladrillos no bajan de precio… hasta que bajan

  
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dinero

La crisis económica de 2007-2008 pudo haber detonado una Gran Depresión como la de los años treinta, después del colapso bursátil de 1929. Se evitó un escenario así por la acción concertada de los bancos centrales de países industrializados que imprimieron dinero en cantidades sin precedente.

Muchos presagiaron que esa política monetaria provocaría inflación. Pero, la deflación sigue siendo una amenaza más probable. La velocidad del dinero se ha colapsado. Por mucho dinero que se imprima, si éste no cambia de manos no tiene impacto sobre los precios. Donde sí lo tiene es sobre el “costo” del dinero. Cuando hay tanta liquidez, las tasas de interés se desploman, ese es el objetivo. Los bancos centrales buscan que la gente no ahorre, dado que las tasas que obtendrán serán tan bajas, sino que consuman. Buscan que más gente emprenda e invierta, al poder obtener préstamos a un costo mínimo.

En estricto sentido, hemos visto una transferencia descomunal de recursos de ahorradores, castigados por tasas de interés mínimas, a inversionistas (y gobiernos) que pueden financiarse barato. Nunca ha habido tanta liquidez como hoy, nunca ha habido tal magnitud de ahorro buscando dónde refugiarse. La alternativa de bonos a tasas demasiado bajas y bolsas demasiado caras ha provocado una demanda sin precedente por inmuebles.

Como clase de activo, el mercado inmobiliario mundial llegó a 217 billones (millones de millones) de dólares el año pasado, 75% está en propiedades residenciales. Esto equivale a 2.7 veces el PIB mundial. Según Savills, empresa especialista en bienes raíces internacionales, equivale a 60% de todos los activos que son refugio de ahorro en el mundo. Es 37 veces más que todo el oro extraído en la historia, 30% más que la suma de todas las acciones y bonos en los mercados de capitales del mundo.

Tanta riqueza en este tipo de valor, altamente ilíquido, reducirá la capacidad de crecimiento de la economía mundial. Comprar un bien inmueble es muy diferente a comprar la acción de una empresa, por ejemplo. Una empresa tiene capacidad de producir bienes, generar empleos y riqueza por muchos años. Cuando se hace un edificio, el efecto sobre la economía es momentáneo. Se demandan materiales para construcción, se contrata trabajadores, ingenieros, arquitectos, pero una vez construido el inmueble, el impacto sobre la economía es mínimo.

No quiero restarle importancia a la inversión inmobiliaria. Ciertamente, cuando vemos el desarrollo de nuevos barrios, como fue Tribeca en Nueva York, o como es el de Wynwood en Miami, se le agrega enorme valor al espacio existente. Se genera flujo de rentas, ingresos prediales para la ciudad, y se detona actividad económica. Pero la mayoría del ahorro se está yendo a pagar más por inmuebles existentes, busca ser mejor alternativa que un bono que da tasas ínfimas. Si ese proceso no es avalado por un crecimiento en la demanda, por motivos demográficos o migración, se pueden generar grandes pérdidas de capital, como las que ocurrieron en 2007-2008.

Llama la atención que la demanda de compradores mexicanos por inmuebles en Estados Unidos en 2015 fue sólo menor que la de compradores chinos, canadienses o indios, ascendió a 4,900 millones de dólares. Buena parte de ésta se da no buscando rentabilidad, sino como un paso intermedio para regularizar fortunas que nunca fueron declaradas a autoridades fiscales. Todos los bancos del mundo están compartiendo información con autoridades fiscales de sus países de origen, en forma crecientemente eficiente. Esto ocurre por tres poderosas razones. Primero, porque finalmente existe la capacidad de cómputo y las herramientas de informática que permiten cruzar volúmenes estratosféricos de información; segundo, ante la necesidad de combatir el lavado de dinero, para cortar fuentes de financiamiento para organizaciones criminales y terroristas; tercero, porque los gobiernos del mundo acumulan déficits fiscales crecientes que les fuerzan a buscar urgentemente ingresos tributarios, y una fuente importante de estos provendrá del cobro eficiente de impuestos a quienes más tienen.

La estrategia para regularizarse ante las autoridades fiscales pasa por sacar el dinero de bancos en paraísos fiscales (ahora obligados a compartir información con el fisco) para comprar un inmueble, mantenerlo por seis o siete años, venderlo y declarar esos recursos que ahora provienen de una fuente legítima: la venta de esa propiedad. Dado que su compra excederá el periodo auditable, se vuelve una forma eficiente de hacer que recursos que llevan mucho tiempo fuera del país, ingresen a la formalidad sin necesidad de procesos traumáticos.

La pregunta a hacernos es qué pasará cuando esa demanda por motivos “fiscales” se agote, cuando las tasas de interés aumenten y la compra de bonos vuelva a ser atractiva, o si los precios de los inmuebles empiezan a bajar simplemente porque, como siempre ocurre, se cometen excesos en la generación de oferta nueva.

Puede repetirse la crisis inmobiliaria de hace casi una década.

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