Opinión

La cuesta del mercado de capitales

¿Cuesta arriba, en furor o en estabilización? Son las opciones de respuesta a las preguntas comunes que en estos días hacen analistas, inversionistas individuales y patrimoniales sobre el desempeño del mercado de capitales, en particular el vinculado a los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras).

Definitivo. Es un mercado naciente, de corta trayectoria, con 8 participantes activos, algunos diversificados y otros tantos con especialización probada para inundar el mercado de la liquidez suficiente que complementa las decisiones de inversión de desarrolladoradores patrimoniales.

Sin embargo, detrás del desempeño de los últimos meses, queda claro que en la repartición de dividendos, las utilidades y los valores en que se están integrando muchas de las transacciones de compra de portafolios (representados por los cap rates), está la respuesta a los resultados que darán al mercado los participantes activos en los próximos trimestres.

Cierto. El camino para llegar a la estabilización que vive Estados Unidos aún es largo, y poco probable que alcance el tamaño que tienen los 60 REITs (Real Estate Investment Trust) que operan en el mercado, liderados por Simon Properties el rey del retail en el mundo que administra propiedades por 52 mil millones de dólares.

Son muchos los temas que habremos de analizar y entender sobre el desempeño real que guarden Fibra Uno, Macquarie, Terrafina, Fibra Hotel, Fibra Inn, Fibra Danhos, Fibra Shop y en fecha más reciente Prologis.

Por ahora, lo visible además de las emisiones y las ofertas complementarias que han permitido a algunos mejorar el performance de su nivel de endeudamiento y allegarse de recursos adicionales, es el debate centrado en el comportamiento en las tasas de interés, los valores de los cap rate, la repartición de dividendos y las observaciones de análisis que demanda un instrumento que se comporta de manera distinta según el perfil de portafolios inmobilarios. Nos referimos a hotelería, parques industriales, oficinas, centros comerciales, logísticos y usos mixtos, que en cada caso presenta indicadores diferentes a ser evaluados.

Asimismo vendrán los cambios en las reglas de operación que pondrán tope hasta 50 por ciento en los niveles de endeudamiento y los conflictos de interés en la política de adquisición, así como la determinación de comisiones de administración y por desempeño de transacciones. Todos en la industria, se sienten cómodos con esas propuestas, ¿pero serán suficientes?

Algunos más estrictos consideran que en el análisis de los vehículos falta mucho más profundidad, dado que los analistas son contados y muchos de ellos pertenecen a los grupos financieros, que han integrado y desempeñado una activa participación en las colocaciones. El cuestionamiento va en el sentido que entre los agentes colocadores están más interesados porque haya más emisiones que alimente su negocio, que por reportar o emitir calificaciones que permitan al inversionista mantenerse o retirar su posición tal y como ocurre con los títulos de cualquier emisora que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Lo cierto es que en el comportamiento visto hasta ahora, las Fibras muestran un potencial que ya logró atraer la atención de Prologis, el número tres del top ten de REITs y el volumen de inversionistas internacionales empieza a tener un peso importante. Incluso, en el componente nacional del fideicomiso de Prologis habría que destacar que algo tuvo que mover a sus directivos con experiencia en la generación de varias fuentes de fondeo institucional internacionales desde 1997, trayectoria que de manera previa le hizo pasar por la AMB Properties y ahora optó por generar su propio fideicomiso. La respuesta podría encontrarse en la oportunidad y conocimiento indicados que rodea los diferentes vaivenes de los ciclos inmobiliarios.

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