Opinión

Fibras y plusvalía transforman

14 diciembre 2016 5:0
 
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BMV


La presentación que Gustavo Tomé y Rodrigo González hicieron ayer por la mañana en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) de Fibra Plus confirma que las posibilidades de éste vehículo financiero van más allá de los primeros ejemplos que salieron al mercado. Pero por lo mismo sugiere consideraciones importantes para un mercado que de 2011, cuando salió Fibra Uno, a la fecha opera un portafolio de $15 mil millones de dólares.

Tomé y González confirmaron lo dicho en su prospecto de colocación: levantó 1,575 millones de pesos, de los cuales 95% provino de clientes institucionales, que hasta 80% fueron AFORES. Su salida en noviembre se dio en medio de una turbulencia post-electoral en Estados Unidos, hecho que dejó atrás su intención de levantar $2,100 millones de pesos.

Pese a todo, su ingreso al mercado de valores cambió la forma en que se venían generando instrumentos en el sector inmobiliario con intención de colocar en bolsa. La primer diferencia es que el fideicomiso se dedicará al desarrollo, es decir, los 9 inmuebles ubicados en Ciudad de México, Estado de México, Salina Cruz, Oaxaca, Ciudad del Carmen, Campeche y Villahermosa están en etapa avanzada, pero no construidos ni estabilizados con pre-arrendamientos.

En su lugar, cuentan con un 30% promedio de comercialización, licencias, factibilidad autorizada y en etapa de desarrollo de construcción con hasta 50% de avance en obra. Tampoco están especializados como otros instrumentos en la hotelería, usos mixtos u oficinas. Entre los proyectos iniciales figuran la torre residencial con área comercial Espacio Condesa, una plaza comercial, torres de oficinas y usos mixtos.

Otra diferencia importante es que la Fibra cuenta con una estructura de comercialización mixta, operada con una multiplataforma interna y la aportación de brokers externos. De igual manera, no buscarán ir por corredores competidos con inmuebles insignia como lo que hoy se ve en Reforma, sino que van a ciudades con potencial como el Bajío, Aguascalientes, San Luis Potosí y Yucatán.

En esos territorios, se elegirá de un pipeline de hasta 25 proyectos para invertir hasta $630 millones de pesos en 2017, con un ritmo de colocación de recursos más lento que otros instrumentos. Sin embargo, la firma busca consolidar su proyecto global con 6,000 millones de pesos a través de otras ofertas.

En suma, quienes lideran el fideicomiso privilegiarán la plusvalía, de ahí su nombre. No obstante y pese a la demanda de su reciente colocación, los niveles de dividendos que entregarán a inversionistas con proyectos a desarrollar entre 2017 a 2019, y la experiencia de 22 años en la industria, sugieren otra lógica que podría nutrir su apuesta en los tiempos por venir.

Igual que otras incursiones bursátiles del año del sector como Javer, Vinte, Planigrupo, RHL Properties, Fibra Vía (la primera Fibra E) y el CERPI (Certificado de Proyectos de Inversión) de Mira Manager, confirman la atención de inversionistas nacionales que ven con otro criterio el desempeño de quienes están entrando al mercado de capitales mexicano.

Igual que Fibra Plus, el CERPI es otro instrumento que trajo una diferenciación al mercado. Su principal razón de ser, radica en la necesidad de invertir en capital privado bajo usos internacionales, donde se da mayor discreción al administrador para realizar inversiones, sin requerimiento de autorización de distintos órganos, hecho que sí ocurre en los CKDs.

Por otra parte, destaca que sólo Planigrupo, Vinte y Javer, emitieron en conjunto este año 4,855 millones de pesos, hecho significativo si se considera que grandes apuestas como Grupo Cuervo y Grupo Axo, se quedaron en espera de mejores tiempos.

Tampoco debemos olvidar tampoco lo que se ha generado hasta ahora, ha dejado otras historias relevantes, una de ellas son los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) que desde su primera aparición en 2010 colocaron este año 118 mil 758 millones, de los cuales más de 70% ha permitido financiar más de 343 empresas y proyectos. De este total cerca de una tercera parte corresponde al segmento de bienes raíces, 25% a capital privado, 24.9% a infraestructura y 11.2% a energía.

Twitter:@claudiaolguinmx

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