Opinión

FIBRAS a debate

 
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parques industriales

No es casualidad que los últimos dos años, el mercado de capitales de Estados Unidos representado por los REITs (Real Estate Investment Trust) hayan realizado colocaciones primarias (IPOs y Follo won) promedio unitarias por 183 millones de dólares. Es síntoma de lo que hoy ofrece un mercado con profundidad y décadas de experiencia. Para quienes participan en el capital market en México que en unos días tendrá 10 actores distintas son las dudas: ¿debieran existir fideicomisos grandes, o varios pequeños con áreas de influencia diversificadas? ¿Son un vehículos que difícilmente saltarían al segmento del private equity? ¿El fondeo obtenido por estos fideicomisos es más barato que el que obtienen empresas corporativas en los mercados de capitales tradicionales? ¿Las próximas deben ser grandes colocaciones o varias de menor tamaño?

Estas y otras preguntas son parte del actual entorno que viven los mercados de capitales, que sin duda vía FIBRAs y CKDs han traído una inmejorable liquidez al mercado, compitiendo muy de cerca con los inversionistas patrimoniales y los famosos friends & family.

La experiencia cercana al mercado estadounidense demuestra que muchas de esas dudas siguen alentando decisiones de grandes compañías, como Simons Real Estate Group cuyos activos superan los 70 mil millones de dólares.

Localmente, lo nuevo es el prospecto de colocación de Fibra HD que según su prospecto busca levantar hasta mil millones de pesos en una oferta pública inicial. Son recursos que se dedicarán a comprar su portafolio inicial de 6 propiedades estabilizadas, es decir seis centros comerciales, una industrial y un plantel de educación superior en el norte del país. Con esta propuesta ya existen fideicomisos hoteleros, de centros comerciales, de bancos de tierra, industriales y otras variables.

La próxima semana Fibra Monterrey, que al primer trimestre del año reportó ingresos de 76 millones de pesos y un crecimiento de 6 por ciento en las rentas, dará en la sede de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) su campanazo de salida para dar fe de los planes que trae hacia los próximos meses.

Otro de los cambios que debe anotar en los tiempos por venir, es la propuesta que trae Fibra Uno, que comanda Gonzálo Robina, para gestar un vehículo paralelo, se dice que hasta por 5 mil millones de pesos para desarrollar propiedades.

Este breve recorrido, mucho de él, avalado el debate liderado por Javier Llaca de Fibra Monterrey, Adrián Aguilera de Vertex Private Equity Investors. Gonzálo Portilla de Banamex-City, Jorge Combe de Goldman Sachs y Manuel Gutiérrez-Salorio de Credit Suisse en el foro Bienes Raíces y Mercados de Capital: Influencias Nacionales y Extranjeras convocado por el Urban Land Institute (ULI) México.

La experiencia del debate deja claro la versatilidad con que el naciente mercado de capitales busca aterrizar fórmulas que se adapten al ritmo de los diferentes nichos del negocio inmobiliario. Todas son tendencias que ratifican la liquidez del mercado, las oportunidades para nuevos vehículos y el enorme reto de sus promotores ante un exigente mercado de inversión nacional y extranjero, que busca rendimientos seguros.

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