Opinión

Evolución de los centros comerciales en México

 
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Danhos. (http://www.fibradanhos.com.mx/property/parque-delta/)

Por: Alberto Vazquez, Socio de Auditoría.

¿Cómo se visualizan los proyectos de centros comerciales en México para los próximos años? La llegada de nuevas marcas, falta de reservas territoriales, inseguridad y problemas de movilidad son algunos de los factores que los desarrolladores han venido considerando en la concepción de estos desarrollos. La generación millenial y el acceso a las plataformas de compra en línea, así como el financiamiento y rentabilidad también son elementos importantes a tomar en cuenta.

Estos establecimientos han venido evolucionando aceleradamente en los últimos años. Han pasado casi cinco décadas desde que aparecieron las primeras construcciones en el país, cuando los comerciantes y empresarios decidieron migrar de las calles, principalmente de los centros históricos de las ciudades, a lugares más controlados y anclados con tiendas importantes de la época, brindando a sus clientes una mejor experiencia de compra.

Con el tiempo, los también llamados malls han cambiado su uso, pasando de ser lugares de compra a espacios de esparcimiento. En los últimos veinte años, se ha convertido en el punto de encuentro cientos de familias que anteriormente solían pasear en los parques, alamedas, barrios y centros históricos, ya sea para adquirir artículos de uso diario, ropa y accesorios, estás actividades han ido migrando a los centros comerciales, los cuales han tenido que sofisticarse manera importante.

Ahora, estos lugares cuentan con una amplia gama de opciones de entretenimiento, tales como cines, casinos, áreas de juegos y pistas de patinaje, así como diversas opciones de restaurantes de todos los tipos y presupuestos. Algunos cuentan con fuentes de agua y pequeños parques urbanos que brindan, además, una sensación de relajación en medio del bullicio de las urbes.

Usos mixtos, una nueva fase

Pero ¿qué sigue en términos de nuevos proyectos? Los usos mixtos, mayor sofisticación en la arquitectura y nuevas opciones de esparcimiento parecen ser la respuesta de los desarrolladores.

Un proyecto de uso mixto es aquel que combina viviendas, oficinas y locales comerciales; incluso puede incorporar a su oferta de servicios hoteles, hospitales o hasta desarrollos industriales. Los hay de tipo vertical, que se suelen desarrollar en ubicaciones estratégicas con gran afluencia en ciudades grandes y medianas. También existen construcciones mixtas de tipo horizontal que se desarrollan a las afueras de las grandes urbes en donde la disponibilidad de tierra es mayor, así como en ciudades medianas pero con altas perspectivas de desarrollo, como Querétaro, Mérida, León, San Luis Potosí o Puebla. Estos últimos también se conocen como desarrollos integralmente planeados.

Los proyectos de uso mixto generan sinergias debido a que crean una demanda interna en el desarrollo. Son por lo tanto proyectos de alta rentabilidad al maximizar los costos de adquisición de la tierra creciendo verticalmente y dado que generalmente cuentan con una excelente ubicación, los precios de renta o venta son mayores al promedio en el mercado y su acceso a financiamiento y mercado de capitales es favorable, lo que resulta en un balance entre inversión y riesgo.

Existen también desarrollos integralmente planeados que principalmente se construyen de manera horizontal e incluyen edificios de oficinas, residenciales, comerciales, hoteles, hospitales y escuelas, entre otros servicios. En esos casos, estos establecimientos se conciben como “pequeñas ciudades”, con el objetivo primordial de que las personas tengan al alcance los servicios básicos y esparcimiento sin tener que salir del desarrollo, incrementado su calidad de vida.

De acuerdo a datos del International Council of Shopping Centers (ICSC), hace diez años menos de 15% de los desarrollos inmobiliarios eran de uso mixto; en la actualidad, es casi el doble. La proyección para los próximos años es que su crecimiento se incremente.

Sofisticación y mayores opciones de esparcimiento

La sofisticación en la arquitectura es otra tendencia relevante en el desarrollo de centros comerciales, pues sus usuarios siempre desean mejoras: que sea más novedoso, más grande, más fastuoso... Cada día más personas buscan en estos espacios un remanso de paz, tranquilidad y seguridad. Es por eso que los nuevos desarrollos incorporarán más espacios abiertos, en donde la gente pueda estar en contacto con la naturaleza que no encuentran en las calles, disfrutar del ambiente fresco o cálido de algunas regiones o refugiarse del clima extremo de otras. Hoy en día estos establecimientos deben ser una experiencia en sí mismos, independientemente de las tiendas y locales que estén en su interior.

De igual manera los futuros centros comerciales estarán incorporando mayores opciones de entretenimiento, pues contar con un complejo de cines y áreas recreativas para niños podría ya no ser suficiente para satisfacer las demandas crecientes de los usuarios.

Se estima que la evolución de la construcción de centros comerciales mantenga el ritmo observado en los últimos cinco años, apoyado en factores como un crecimiento constante en el Producto Interno Bruto, una pujante clase media, flujos importantes de Inversión Extranjera Directa que impulsada por las reformas energética y de telecomunicaciones, así como el crecimiento mostrado por la industria automotriz y el sostenido interés de las Afores en invertir en las FIBRAS y CKDs. En este sentido, el ICSC prevé un crecimiento de hasta 23 millones de metros cuadrados en área comercial para 2025, lo que representa un incremento de 35% con respecto a los 17 millones de metros cuadrados que tiene el mercado en la actualidad.

Sin duda, la evolución que ha mostrado los centros comerciales en los últimos años, así como también las cifras presentadas, constituyen interesantes alternativas para aquellas empresas que sepan aprovechar las oportunidades de negocio del mercado. Una asesoría multidisciplinaria puede ser útil a la hora de identificar áreas de inversión que generen rentabilidad y crecimiento en el mediano y largo plazo.

El autor es especialista en Real Estate de KPMG en México.
 
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