Opinión

Escenario macro reconfigura inmuebles

Primero fue la caída en los precios del petróleo, luego el aumento en el precio del dólar, y ahora lo que será una inmejorable noticia para muchos sectores, como la recuperación del consumo en Estados Unidos, se convertirá en una consecuente alza en tasas de interés que vendrá a presionar el comportamiento de los resultados de quienes cotizan en el mercado de capitales inmobilario.

Los pronósticos de fin de año son comunes en estos días, pero si observamos sólo esos tres factores podremos entender que el año que se avecina será de intensos reajustes de estrategia en las empresas del sector de bienes raíces.

Empezamos con la caída en los precios del petróleo, que unos meses antes con la reforma energética había abierto el apetito de grupos de inversión en las nuevas ciudades del golfo como Veracruz, Poza Rica, Tampico, Villahermosa y Ciudad del Carmen.

La expansión que el dinamismo energético (petróleo y gas shale) traerá en la creación de infraestructura, espacios industriales, corporativos, hoteleros y de servicios para quienes participe en las primeras rondas es evidente.

Estimaciones de la Secretaría de Energía planteaban al inicio de la caída en los petroprecios que en el rango de 50 a 69 dólares por barril, el capital internacional seguiría viendo rentable la inversión. La pregunta es si con precios del petróleo por debajo de 50 dólares el mercado seguirá siendo atractivo para las corporaciones globales.

Otro ámbito indiscutiblemente importante es el tipo de cambio peso-dólar. Es sabido que en los mercados corporativos, comercial (retail) e industrial, los contratos de arrendamiento y adquisición de portafolios están dolarizados.

Para quien adquiere y suele poner topes a las transacciones pagaderas en el futuro, como lo es un contrato de arrendamiento, una dolarización tiene esa cobertura. Sin embargo un dólar más robusto replantea escenarios de adquisiciones y rentas. No olvidemos lo que también ocurre en materia residencial de lujo y lo que ha venido consolidándose en segundas residencias y el mercado de playa.

Finalmente, y no menos importante, son las tasas de interés. Desde finales del primer trimestre del año aquí comentamos sobre el efecto que la volatilidad estaba ocasionando en el desempeño financiero de Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKD (Certificados de Capital de Desarrollo).

Como en ese momento lo indicamos, el fideicomiso es un vehículo diseñado para inversionistas que buscan liquidez a través del pago de dividendos recurrentes, debido a que reparten 95 por ciento de sus ingresos. Es decir, se trata de un precio determinado por el dividendo que paga, además de que un aumento en las tasas de interés puede afectar negativamente por el nivel de apalancamiento que les caracteriza, además de que al ser fideicomisos con portafolios estabilizados mediante contratos de arrendamiento de largo plazo, difícilmente pueden modificar los valores de la renta por encima de la inflación.

El resultado es una baja en los dividendos a repartir, hecho que ajustaría el precio del mercado, que además ha visto la colocación de nuevos participantes.

De igual manera, las altas tasas pondrán sobre la mesa la pregunta si el sector financiero mantendrá la guerra de tasas y si el mercado estará dispuesto a modificar sus aspiraciones de adquisición de vivienda, que con un entorno así reduce su capacidad de pago.

No obstante, para quienes hemos visto casi tres ciclos completos del mercado inmobiliario, nos queda claro que éste es un negocio de estrategia, liquidez para tomar oportunidades y mucho estómago para aprovechar lo que un ciclo en estas condiciones ofrece.

Desde este espacio, enviamos un cálido abrazo por las fiestas navideñas y nuestro deseo porque 2015 siga siendo un periodo de oportunidades y progreso.

Twitter: @claudiaolguinmx