Opinión

¿Dólar fuerte y el real estate?

 
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dólar

La apreciación cambiaria del peso y la solidez con que el dólar llena los principales espacios en juntas de consejo de firmas de inversión inmobiliarias son la discusión principal en el real estate mexicano.

Cuando la inestabilidad de divisas empezó, los primeros efectos se enfocaron al efecto positivo que traería consigo a los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) dado que muchos de los ingresos de sus carteras estabilizadas vía rentas, estaban tasadas en dólares.

Sólo el año pasado, el peso se depreció 17 por ciento.

Conforme avanzó este fenómeno, algunos analistas señalaron incluso que la capacidad de inversión de los mismos fideicomisos se había reducido. Dicha lógica se basó en los tiempos de gestión de adquisiciones que al incrementar su valor en función de la apreciación creciente del dólar, presionó aún más los niveles de rentabilidad medidos en cap rates.

Es un hecho, que la industria ha venido acostumbrándose a menores niveles de cap rates, no sólo por la coyuntura cambiaria. El mercado ha venido registrando niveles distintos de maduración en la gestación de procesos de adquisición.

En un listado de los principales destinos de rendimiento inmobiliario, México figuraba el año pasado en la cuarta posición con un nivel de 7%, antecedido por Bengaluru, Mumbai y Delhi.

En lo personal comparto la percepción de que el efecto cambiario debe orientarse más al impacto que provoca en el acceso a dinero o al precio de su obtención. No obstante, los vehículos e inversionistas con liquidez actualmente tienen oportunidades ante el nuevo valor en que se mantienen los costos de los inmuebles.

Aún así, la dolarización con que se manejan nichos como el corporativo, comercial e industrial hizo aprender a muchos del pasado. Firmas de servicios inmobiliarios han desarrollado distintos mecanismos de cara al nuevo contexto que se vive en tiempos actuales.

Pese a todo, llama la atención cómo segmentos de mercado como el corporativo que comentamos la entrega previa, continuó su inercia positiva en términos de absorción de espacio. Esa tendencia se dio por la ocupación que firmas aseguradoras, de telecomunicaciones, el gobierno y empresas del sector energético consolidaron hacia el final del año pasado.

Si bien el entorno macroeconómico no fue fácil por otros factores como la caída en los precios del petróleo y en las exportaciones manufactureras hacia Estados Unidos, la reforma en telecomunicaciones y el auge de industrias como la automotriz fueron el motor que permitió mantener decisiones de arrendamiento de espacio.

Otra visión analizada por Newmark Grubb Mexico City planteó un cierre de 2015 con la incorporación al la ciudad de México de 590 mil metros cuadrados de nuevos edificios, una tasa de disponibilidad de 14.2 por ciento y una absorción de 489 mil metros cuadrados, cifra que superó lo alcanzado el último bienio.

Un tema que llama la atención de esta perspectiva son los precios, que apenas mostraron una ligera reducción ante el efecto de la competencia de nuevos proyectos con mejores condiciones. Aún así, los precios promedio de renta mensual alcanzaron $25.60 dólares por metro cuadrado.

El triángulo privilegiado con mayores precios se mantuvo en Lomas Palmas, Reforma y Polanco, todos con una creciente demanda. Al igual que nuestra perspectiva de la semana previa, Insurgentes está siendo un competidor interesante entre los 10 principales corredores inmobiliarios en que se divide la Ciudad de México.

Son sin duda, nuevos escenarios que integran la nueva era con la que debe ser visto el negocio inmobiliario. Apuestas basadas en la dolarización podrían tener mucha razón de ser, aún así debe medirse el costo de las grandes oportunidades.

Twitter:@claudiaolguinmx

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