Opinión

De Fibras, cap rates y burbujas

10 febrero 2014 5:20 Última actualización 17 julio 2013 5:10

 
 
Claudia Olguín
 

Vaya que ha sido una semana agitada para el mercado de capitales mexicano orientado al mercado inmobiliario. En sólo dos días, se anunciaron dos de las operaciones más importantes de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS).
 
 

Fibra Uno, dirigido por Gonzálo Robina, formalizó lo que durante semanas se veía poco posible, adquirir un paquete de 49 centros comerciales de Mexico Retail Properties (MRP) al mando de Jerónimo Gerard, por 23,155 millones de pesos.
 
 

Este paquete de activos con un total de 1,540 contratos con locatarios, tiene una ocupación de 92%, la mitad garantizada por al menos rentas de 8 años, vía su principal inquilino Wal-Mart, además de que integrará la plataforma de administración que sumada a la actual, darán soporte al mayor propietario y administrador de centros comerciales del país.
 
 

Con la transacción, la firma agrupa activos por 4 millones de metros cuadrados e incrementa a 50% el segmento de retail en su portafolio, dejando en 35% el industrial y 15% de oficinas. Pero esta distribución de tipos de activos no se mantendrá por mucho tiempo. Se sabe que antes de concluir el actual trimestre, estaría cerrando 2 ó 3 portafolios industriales, en la zona norte del país y el Bajío. Con dicha transacción, sujeta a revisión de la Comisión Federal de Competencia (CFC), estaría distribuyendo un 95% de los recursos generados en la última emisión de deuda del pasado 29 de enero.
 
 

Otra operación no menos importante y que marca el avance hacia la diversificación es la de Fibra Macquarie México de Jaime Lara, que cerró la compra de seis centros comerciales de Grupo Inmobiliario Carr por 2,800 millones de pesos.
 
 

En total son 115,606 metros cuadrados mediante una transacción también sujeta al aval de la CFC, y con la cual aumenta su portafolio a 250 propiedades industriales, comerciales y de oficinas con un total de 2.6 millones de metros cuadrados.
 
 
Ambos procesos de compra, ratifican la dinámica financiera de estos vehículos y evidencican la compresión de cap rates en el país. Lo pendiente es el comportamiento de la burbuja en precios que ha dejado el exceso de liquidez en el mercado.
 
 
De responsabilidad social
 
 
El Centro Mexicano de la Filantropía (Cemefi) estima que cada año 1,200 instituciones, fundaciones, personas y empresas del país destinan 39,000 millones de pesos en programas sociales, principalmente en asistencia social y atención a desastres, educación y salud. El Cemefi tiene un programa de indicadores de institucionalidad y transparencia para que lo dicho por las empresas sea verídico, ante los casos poco fundamentados que no fructifican en los beneficios reales y en los que el sector inmobiliario poco ha incursionado. Una iniciativa reciente es la Fundación Roshfrans, comercializadora de aceites y lubricantes, que anunció un ambicioso pero poco claro programa de responsabilidad social. La fundación no se registra aún ante Cemefi y se desconoce el monto de su primer año de inversión.

colguin70@gmail.com