Perspectivas

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Justo los últimos días de 2016 el mercado de capitales enfocado a financiar el mercado inmobiliario estaba en plena jauja. Lejos se veían venir una inflación creciente, un dólar más fuerte y menos aún, las presiones en las tasas de interés y otros factores que han complicado la ecuación.

Cierto es que a pocos sorprende que de repente una nueva crisis en otros mercados financieros pudiera ajustar a la baja los precios en el mercado. Es una condición normal para quienes ven el largo plazo.

Más aún sucede cuando está por iniciar un año electoral, las presiones financieras de la política fiscal de Estados Unidos y la renegociación del Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN) quitaron estabilidad a los mercados.

Tampoco se puede ignorar lo que en el mercado de capitales históricamente está cercano a ocurrir: el cierre de la vida de los primeros Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes), además de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) y Certificados de Proyectos de Inversión (CERPIs).

En la perspectiva tampoco se puede ignorar en sentido contrario la liquidez del mercado, el dinero barato y un sistema financiero que mantiene sus arcas con recursos para apalancar proyectos inmobiliarios, no sólo en México sino a nivel global.

La duda es cuánto durará este proceso sin ajustes esperados. Algunos de los principales jugadores del financiamiento inmobiliario corporativo han empezado a tomar precauciones con costos del crédito más elevados, mientras otras opciones como la banca mantienen competitivas las tasas que cobran por fondear proyectos.

¿Entonces, qué haría distinto un ajuste? La respuesta específica es difícil de contestar, pero revisar el pasado reciente nos puede dar alguna señal sobre todo si se considera lo generado en portafolios inmobiliarios los últimos años.

Recordemos 2009 cuando la crisis financiera de Estados Unidos movió los mercados y algunos grupos inmobiliarios con alto nivel de apalancamiento no pudieron enfrentar el pago del servicio de la deuda; en consecuencia, sus acreedores hicieron efectivas las garantías.

Tampoco hay que olvidar que las Afore (Administradoras de Fondos para el Retiro) han sido y son los principales compradores de emisiones en el mercado de capitales. Su participación se ha vuelto fundamental en los distintos procesos de colocación de nuevos instrumentos de financiamiento en el mercado de valores.

Es por eso tal vez que en la industria ya empieza a especularse qué sucedería si al menos dos o tres de los principales compradores de papel (CKDes, CERPIs y FIBRAS) se retiran del mercado. Después de todo, como ya se ha mencionado, ninguno de estos instrumentos ha llegado a la parte final de su primer periodo de vida, ese que inició hace siete años que empezó la ola de colocaciones.

Muestra de ello es que no se ha logrado en este periodo un proceso intenso de nuevos fondos de inversión del exterior, como sí ocurrió en el pasado ciclo del mercado. Con todo y pese a la mencionada ralentización del mercado este año, la industria tiene otros factores de oportunidad como la reconstrucción de las zonas afectadas por los sismos del pasado 19 de septiembre.

El tema es complejo e incierto, pero el aprendizaje del pasado podría generar estrategias de salida para quienes permanecerán competitivos de cara a las oportunidades que los desajustes crearán en 2018. Así ha sido los últimos tres ciclos inmobiliarios, y de ello estaremos dando cuenta.

¡Feliz inicio de año!

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