No es la primera vez que los corredores inmobiliarios llaman la atención de inversionistas para construir nuevos proyectos de oficinas, más allá de la demanda real del mercado.
Ha ocurrido en ciclos pasados. Lo nuevo es que, pese a la ralentización del ritmo de contratos de arrendamiento, la oferta continuará debido a que en construcción y en distintas etapas existen al menos 100 proyectos, con todo y que en el corto plazo se redujo el inventario de proyectos en construcción.
Pero en días de incertidumbre y volatilidad es difícil establecer una sola tendencia. Así que son distintos caminos los que construirán la historia del real estate corporativo en 2018, al menos así lo plantean perspectivas de firmas de corretaje como JLL, NGKF, CBRE y Cushman & Wakefield.
Por un lado, en Reforma, Polanco, Santa Fe e Insurgentes, por ejemplo, se ubica el mayor número de construcciones con más de 960 mil metros cuadrados que se sumarán al mercado en los próximos años.
Del otro, y bajo las leyes de la oferta y demanda el fiel de la balanza es el valor de las rentas. En el primer trimestre del año algunos mercados como Lomas Palmas, Polanco y Reforma lograron disminuir su nivel de disponibilidad, con la consecuente ligera recuperación de precios que llegaron hasta 27.20 dólares por metro cuadrado de renta.
Estos tres corredores registran niveles de desocupación en edificios terminados que se mueven en un rango de 12 hasta 16 por ciento. Hace unos días comentamos aquí el origen de esos números. En ese período se colocaron 121 mil m2.
Esta época también se distingue por la incorporación de estrategias y caminos que buscan equilibrar los números de desarrolladores e inversionistas.
Uno han sido históricamente los contratos de preleasing (prearrendamiento), que permiten en una etapa temprana garantizar la rentabilidad y niveles de ocupación de los proyectos, en particular los de grandes dimensiones y superficies.
Otro no menos importante es la flexibilización de algunos desarrolladores a cambiar contratos de arrendamiento de dólares a pesos, un proceso lógico en especial cuando la inestabilidad cambiaria regresó a los mercados.
Si bien algunos inquilinos son filiales de empresas globales, cuyos gastos operativos se tasan en dólares, la realidad es que lo abrupto de las fluctuaciones en el precio del dólar están generando que el billete verde no sea la moneda base de los contratos de arrendamiento.
Justo ayer el dólar cerró en promedio en $20.10 pesos en bancos del país. Por lo anterior, este factor podría ser relevante en el desempeño de los proyectos corporativos propiedad de distintos vehículos de inversión inmobiliaria, en particular los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), que podrían experimentar procesos complejos dado que en su portafolio de activos estabilizados figuran contratos tasados en dólares.
Ya desde 2017, la inestabilidad cambiaria compensó los ingresos al aumentar el valor de los contratos de arrendamiento de dichos vehículos, ante el aumento en las tasas de interés de referencia, que junto con otros factores comprimieron los cap rates (tasas de rentabilidad).
Un último factor y no menos importante es el efecto del inconcluso nuevo acuerdo integrado al Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN), que ya hizo lo propio en el sector industrial inmobiliario.
Veremos entonces, conforme avanza el año, si las apuestas de algunos analistas respecto al peso que tendrán empresas de sectores dinámicos como el energético, automotriz, tecnológico y químico, serán suficientes para recuperar el ritmo que ahora luce un tanto incierto en los meses por venir.