Los distintos vehículos financieros del mercado de capitales orientados al sector inmobiliario han atravesado por un ritmo distinto de emisiones, pero entraron a una etapa de mayor especialización.
Parece lejano 2011, año que definió la salida al mercado de Fibra UNO el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA), vehículo que antecedieron en 2009 los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDES) y que luego fue seguido a través de las FIBRAS E y los CerPi (Certificado de Proyecto de Inversión).
Estas se convirtieron en este período en opciones reales para financiar el desarrollo inmobiliario, la consolidación de portafolios inmobiliarios y de una etapa institucional en el sector.
Su evolución fue definitiva. Sólo en 2016, salió al mercado la FIBRA E con FIBRA VÍA y el primer CerPi (Certificado de Proyecto de Inversión) de Fibra Manager, seguido unos días después por el CKD (Certificado de Capital de Desarrollo) de Southern Cross.
Desde ese momento en que aparecía el fenómeno de la inestabilidad cambiaria, la volatilidad de los precios del petróleo y los efectos del aumento de tasas de interés, se debatía en los tiempos del nuevo contexto macroeconómico en el que surgían estas iniciativas.
Incluso lo consideraron otras iniciativas posteriores como la de Gustavo Tomé, de Fibra Plus, pero este segmento del mercado apoyado en portafolios consolidados sorteó ese nuevo contexto.
En su momento, Fibra VÍA concretó su colocación por 11,835 millones de pesos, Mira Manager por hasta $4,000 millones de pesos, mientras que Southern Cross concretó una llamada de capital de su CKD por $2 mil 900 millones de pesos.
Lo último y que llama la atención de la evolución por la que atraviesan estos vehículos son: el primer CKDE agrícola; MexiAgro, que anunció en mayo la colocación de hasta 8 mil millones de pesos para financiar proyectos agrícolas; Fibra Upsite que proyecta invertir dos mil 300 millones de pesos en proyectos industriales de coworking y Fibra Educa que en su salida al mercado de valores levantó nueve mil 430 millones de pesos, especializado en el arrendamiento de inmuebles del sector educativo, soportado en un portafolio de 52 propiedades del nicho.
Lo que hay detrás de estas decisiones, más allá de la coyuntura macroeconómica y electoral, es la oportunidad de consolidar ingresos a partir de lo generado por sectores que no habían sido atendidos por el mercado, vía el mercado financiero institucional.
Si alguien lo dudara, basta ver que sólo Fibra Educa planea adquirir un portafolio de 87 propiedades en los próximos meses, con la visión de una oportunidad de consolidar 221 veces su cartera inicial.
Llama también la atención, la apuesta de Fibra Upsite que busca invertir en el desarrollo de cinco parques industriales donde habrá 17 inmuebles en arrendamiento para empresas pequeñas y medianas. El camino está fundamentado en desarrollar y no adquirir activos, como lo han planteado otras estrategias en el mercado de capitales.
En perspectiva, es un hecho que en el negocio inmobiliario se analizan con cautela los próximos tiempos, pero aún sustenta estrategias para las oportunidades creadas por la demanda latente que prevalece en distintos nichos del sector. Enfoque e innovación son el nombre del juego en la coyuntura por venir.