Monterrey

Fondos de operaciones: indicadores clave para un análisis más preciso de real estate

Otro aspecto clave derivado de aplicar la medida de FFO es que ajusta las ganancias (o pérdidas) conseguidas en la venta de las propiedades, porque éstas no son recurrentes y no contribuyen a la capacidad del pago de dividendos.
COLUMNISTA INVITADO

CARLOS E. ROUSSEAU
​lectores@elfinanciero.com.mx
02 noviembre 2016 10:19 Última actualización 02 noviembre 2016 12:48
Carlos E. Rousseau

Carlos E. Rousseau

Es común escuchar que los fondos de operaciones (FFO) son más aceptados para medir el desempeño de un FIBRA o cualquier activo de bienes raíces en operación, ya que evitan ciertas distorsiones presentes en la utilidad neta.

Recordemos que un FIBRA es un fideicomiso de bienes raíces público,
listado en la BMV y administrado por expertos, que mantiene propiedades en arrendamiento de distintas clases (residencial, oficinas, centros comerciales, etc.) y ofrece un retorno recurrente a sus inversionistas.

Según los principios de contabilidad, el punto de partida en una empresa o proyecto de inversión suele ser el resultado de utilidad neta.
La fórmula comúnmente aplicada es restar de los ingresos los gastos de
operación —incluyendo el pago de intereses e impuestos—, la depreciación y la amortización —los pagos por activos tangibles e intangibles—.

Ahora bien, para obtener un indicador de rentabilidad más exacto, podemos echar mano de la métrica de los fondos de operación (FFO). Estos parten de no considerar la deducción de la depreciación del activo operativo, dado que, en muchos casos, las propiedades incluso se aprecian con el tiempo. Al aplicar la depreciación del activo inmobiliario para obtener la utilidad neta, hace que los resultados se vean distorsionados.

Otro aspecto clave derivado de aplicar la medida de FFO es que ajusta las ganancias (o pérdidas) conseguidas en la venta de las propiedades, porque éstas no son recurrentes y no contribuyen a la capacidad del pago de dividendos.

Así, muchos analistas prefieren el FFO más que la utilidad neta cuando
miden los resultados de un portafolio inmobiliario o FIBRA, puesto que logra un mayor acercamiento a la obtención de flujo de efectivo generado y muestra un mejor comparable en relación al estándar de empresas publicas listadas en los mercados de valores.

El FFO es el método más popular en la industria inmobiliaria para verificar la rentabilidad de una propiedad en operación.

* El autor es socio fundador y CEO de Orange Investments.

Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.