Monterrey

Crece la mancha urbana y los valores de los terrenos

OPINIÓN. Este desmedido crecimiento urbano en nuestro territorio nacional se agudiza en las tres principales ciudades: Monterrey, Guadalajara y la Ciudad de México.
MUNDO INMOBILIARIO
Jorge Paredes Guerra
jorge@realtyworld.com.mx
09 mayo 2017 8:8 Última actualización 09 mayo 2017 8:21
Jorge Paredes Guerra, presidente del Realty World México.

Jorge Paredes Guerra, presidente del Realty World México.

El proceso de emigración del campo a la ciudad es un fenómeno mundial producto de la Revolución Industrial y en nuestro país se hizo muy patente a lo largo del Siglo XX. De acuerdo con el INEGI, en el año de 1900 solamente el 28.6 por ciento de la población de México vivía en zonas urbanas, pero de acuerdo al último censo en el año 2010 vivían en zonas urbanas en ciudades de más de 2 mil 500 habitantes el 77.8 por ciento de la población mexicana.

Este desmedido crecimiento urbano en nuestro territorio nacional se agudiza en las tres principales ciudades: Monterrey, Guadalajara y la Ciudad de México. Si analizamos la Sultana del Norte, que es la capital industrial de nuestro País, la mancha urbana de la zona metropolitana en la década de los ochentas estaba constituida sólo por siete municipios: Monterrey, Guadalupe, San Nicolás, Santa Catarina, San Pedro Garza García, General Escobedo y Apodaca.

Hoy en día, a los anteriores municipios se le han agregado ocho más considerados perifericos: García, Juarez, General Zuazua, Pesquería, Salinas Victoria, El Carmen y Ciénega de Flores. En el año de 1980, en términos de población, teníamos 2.1 millones de habitantes en la mancha urbana y 35 años después en el 2015 pasamos a 4.7 millones de habitantes, pero lo dramático fue que en 1980 la mancha urbana eran aproximadamente 12 mil hectáreas y en 2015 aumento a 100 mil hectáreas. Podemos concluir que en ese lapso de tiempo se duplicó la población pero la mancha urbana creció exageradamente en 10 veces en su tamaño.

Es conveniente analizar que en el período 1980-2015 mientras la población del municipio de Monterrey se mantuvo sin crecimiento real en alrededor de 1.1 millones de habitantes, en el resto de los municipios donde se dispersó el crecimiento urbano existen crecimientos en la población verdaderamente explosivos como el caso de los municipios de Juárez, que se multiplicó en 25 veces; García, en 24 veces; General Zuazua, en 17 veces; Pesquería, en 13 veces, y El Carmen en 10 veces.

Los desarrolladores de Vivienda de Interés Social que acudían con nosotros para comprar terrenos para hacer fraccionamientos veían que los terrenos se encarecían y era necesario alejarse más de la mancha urbana original. También ayudó que a partir del año 1999 se modificó el Artículo 115 Constitucional transfiriendo las facultades a los municipios en materia de Desarrollo Urbano, lo que hizo posible que la tramitología fuera más sencilla y rápida favoreciendo el desarrollo de la oferta de vivienda.

En cuanto al crecimiento industrial en el año de 1986 contábamos con solo 8 Parques Industriales y 30 años después en el año 2016 ya teníamos 94 parques industriales dispersos en los municipios periféricos por lo caro de los terrenos y por las facilidades para obtener los permisos en los nuevos municipios incorporados a los metropolitanos. Esto no tiene nada contentas a las autoridades ya que se vuelve muy difícil y costoso llevar vialidades, servicios públicos, escuelas, hospitales, etcétera, a dichos lugares.

Es por ello que a partir del presente sexenio federal se modificó la política de vivienda incentivando el desarrollo de vivienda que aumente la densidad urbana para revertir la tendencia e impulsando los Desarrollos Orientados al Transporte (DOT) que hacen más eficiente el crecimiento de las ciudades.

El autor es experto del sector inmobiliario en México. Es presidente de la firma de bienes raíces líder en el País, Realty World México, y preside además la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias, FIABCI, Capítulo México.

Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.