Apalancamiento en bienes raíces: ¿sobre los hombros de los gigantes?
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Apalancamiento en bienes raíces: ¿sobre los hombros de los gigantes?

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Monterrey

Apalancamiento en bienes raíces: ¿sobre los hombros de los gigantes?

OPINIÓN. Las instituciones financieras son gigantes sobre los que se puede posar un inversionista sin tanto capital.

COLUMNISTA INVITADOCarlos E.Rousseau lectores@elfinanciero.com.mx
05/10/2017

En bienes raíces y finanzas, el apalancamiento se refiere al empleo de capital prestado para incrementar el retorno potencial de un proyecto.

El objetivo principal es obtener un préstamo de otra entidad con un interés menor a la tasa esperada de retorno del proyecto, además de otras ventajas como la posibilidad de invertir sin contar con todo el capital necesario, la deducción de los pagos del interés como beneficio fiscal y la diversificación del capital en distintos proyectos.

Pero, como con toda apuesta, tomar esta decisión implica una dosis de incertidumbre. No en vano el académico Robert Hamada encontró que, por ejemplo, del 21 al 24 por ciento de la volatilidad de una acción en la bolsa de valores se asocia con el riesgo financiero de apalancarse con deuda o acciones preferenciales.

En cualquier caso, el mayor de los beneficios del apalancamiento es potencializar la ganancia, mientras que el mayor de sus peligros es incurrir en un impago o una bancarrota cuando los intereses y el capital adeudado nos asfixian.

Así, sopesando sus pros y sus contras, la idea es calibrar una buena fórmula de capital y deuda para financiar la inversión total del proyecto y lograr un buen resultado de rentabilidad.

Veamos un ejemplo. Si invertimos 100,000 pesos en una propiedad que nos entrega un flujo de efectivo después de impuestos de 10,000 pesos anuales, obtenemos un 10% de retorno sobre el capital.

Ahora bien, si invertimos en la misma propiedad solo 20,000 (los otros 80,000 financiados con un préstamo bancario) y el gasto de interés es de 4000 pesos anuales, esto reduce el ingreso anual de la propiedad a 6,000 pesos. El retorno sobre capital ahora será de 30 por ciento: $6 / $20 = 30%.

El caso muestra cómo un inversionista utiliza un financiamiento como una palanca para incrementar su retorno sobre capital.

Al final, la decisión sobre el nivel de apalancamiento necesario nos remite a preguntas más fundamentales sobre nuestro negocio. Porque, más allá de la mera tentación del momento, las metas y las circunstancias del proyecto deben gobernar esta toma de decisiones.

Si entendemos que se trata más de un proyecto de largo aliento, seremos más conservadores; si se asemeja a una prueba de velocidad, la deuda será fundamental para capitalizar la oportunidad en el corto plazo.

Volviendo a la metáfora del título: las instituciones financieras son gigantes sobre los que se puede posar un inversionista sin tanto capital.

Si bien entre más altura, más duele una posible caída, también es cierto que es una de las mejores formas de alcanzar su mayor potencial en el menor tiempo.

El autor es socio fundador y CEO de Orange Investments.

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Esta es una columna de opinión. Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad únicamente de quien la firma y no necesariamente reflejan la postura editorial de El Financiero.