Los remates hipotecarios parecieran una opción atractiva para comprar casa, sin embargo, necesitas conocer muy bien los pros y los contras, las características, así como el proceso de estos para ganar y evitar no perder.
Un remate inmobiliario es un proceso jurídico en el cual se ordena el remate de un bien raíz debido a que su propietario fue demandado por dejar de pagar la hipoteca bancaria, para que la institución financiera pueda recuperar parte de la inversión o del crédito que no pudo recuperar de manera regular con un cliente.
Este procedimiento permite adquirir propiedades con descuentos de entre 30 y hasta el 60 por ciento del valor del inmueble en el mercado. Sin embargo, el proceso se lleva en promedio un año, de acuerdo con el despacho Remates Valdor.
Por lo regular, quienes optan por esta alternativa son personas que adquieren inmuebles para después venderlos al valor comercial real, mientras que otros desean una propiedad al alcance de sus bolsillos.
2. Pagos a bancos o autoridades. Los pagos se hacen a nombre del banco o mediante billetes de depósito dirigidos a autoridades públicas.
3. Firma documentos públicos. Al adquirir se firman documentos ante autoridades judiciales o ante un notario público.
4. A tu nombre. Las operaciones se realizan a nombre del cliente o de quien el cliente desee.
"Para adquirir un inmueble bajo este esquema debes contar con al menos 300 mil pesos, para el pago de la adjudicación de la propiedad y gastos como avalúo, escrituración, honorarios del despacho, servicios retrasados, ISR, entre otros. Cabe destacar que no se puede pagar a través de un crédito bancario o del Infonavit", dijo Daniel Valdovinos, director general de Remates Valdor.
Hay dos tipos de remates hipotecarios: el judicial y el bancario, este último también se divide en adjudicados y litigiosos.
Puedes consultar los inmuebles que están en remate a través de los edictos judiciales que se publican en los juzgados y su sitio web, periódicos o en los bancos.
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Antes de comenzar con el proceso, Marco Ayuzo, subdirector jurídico de Remates Valdor, recomendó en caso de remates judiciales estudiar el expediente para conocer las particularidades, revisar que la propiedad venga de un juicio hipotecario, ya que otro tipo de remates se vuelven inciertos y pagar a tiempo el complemento de la postura para no perder el depósito.
En los bancarios señaló que se debe investigar al deudor y los juicios que tenga en contra, también procurar adquirir deuda que deje buenos intereses y que su costo no se aleje mucho del valor del inmueble. Y lo más importante es que si se hace a través de un despacho, verifiques que esté certificado.
Bancario. Si no se realiza el trabajo previo de investigar al deudor o sobre la hipoteca, hay riesgo latente de perder tu dinero.
En ambos casos, dijo, se debe revisar el estatus de la propiedad en el registro público, no pagar anticipos o enganches, y todos los pagos se hacen directos al banco o con Bansefi. Al firmar documentos públicos debe ser ante autoridades judiciales o un notario público y todo debe estar a tu nombre o de quien tú desees.
"El esquema tiene ciertas ventajas, pero debe de tomarse con mucho cuidado el tema, por lo que hay que revisar el Registro Público de la Propiedad para verificar que el inmueble esté en manos de una institución bancaria y no de particulares", recomendó Juan Carlos Rivera, director del Departamento de Administración, Mercadotecnia y Negocios Internacionales del Tec de Monterrey, campus Santa Fe, en entrevista previa con EL FINANCIERO.
Por su parte, el CNNM sugiere la asesoría de un notario, quien deberá tramitar las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes, por ejemplo, el certificado de gravámenes en el Registro Público de la Propiedad y las constancias de no adeudo del impuesto predial y de los derechos de agua, pues de no estar al corriente el comprador deberá cubrirlos.
TIPOS DE REMATE
En los remates judiciales las propiedades se sujetan a una subasta pública ante un juez, para participar se ocupan depósitos que cubran el 10 por ciento del valor de la propiedad, los cuales sólo expide Bansefi. El precio se determina por las pujas hasta el día de la subasta en el juzgado.
Por otra parte están los remates bancarios, mediante el cual las instituciones para deshacerse de los casos con retrasos o impagos, recurren a la venta de créditos, o en su caso, de inmuebles. Los bancos los hacen directamente o a través de despachos jurídicos.
De estos existen dos tipos, los que se encuentran entre la demanda y la preparación del remate, llamados cesiones de derechos litigiosos y crédito. Con estos se compra al banco el crédito que existe a su favor, la garantía hipotecaria y el juicio que se ventila en contra del deudor. No se compra la propiedad en concreto. Estas operaciones se llevan a cabo ante notario público o en el juzgado.
Además, los que ya fueron subastados o adjudicados y aún no se realiza la escritura, que se llaman cesiones de derechos adjudicatarios. En éstos, se compra el derecho que tiene el banco para escriturar la propiedad legalmente y esta compra se debe formalizar ante notario público, y sólo queda pendiente la toma de posesión del inmueble.