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Fibras de México
dan dividendos más atractivos que las de EU

Los rendimientos de los dividendos que otorgan las Fibras superan a los de estos vehículos en Estados Unidos derivado de mayores tasas de interés y el fuerte crecimiento que aún mantienen en México a sólo tres años de haber sido creadas.
Ana Valle
24 junio 2014 19:17 Última actualización 25 junio 2014 5:0
Fibra uno, fideicomiso de inversión en Bienes Raíces

Fibra Uno ha dado un rendimiento de 132% desde que fue lanzada en el 2011. (Cortesía)

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México han distribuido utilidades que resultan más atractivas que las de estos mismos instrumentos en Estados Unidos, los llamados Real Estate Investment Trusts (REITs, por sus siglas en inglés).

Mientras que en el primer trimestre de 2014, los REITs repartieron dividendos con un rendimiento anualizado de 4.1 por ciento, el más bajo en los últimos cuatro trimestres, en México este indicador fue de 6 por ciento.


El rendimiento de los dividendos (dividend yield) se calcula con base en la distribución por certificado bursátil que realizan las Fibras y el precio al que cotizan. Al ser instrumentos híbridos entre capitales y deuda, los inversionistas no sólo se fijan en el precio de los títulos en el mercado, sino también en el rendimiento de sus dividendos.

Desde que salió a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), en marzo de 2011, Fibra Uno ha dado un rendimiento de 132 por ciento al pasar sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de un precio de 19.50 a 45.27 pesos (cierre de ayer) y su rendimiento anual por dividendos de 2013 fue de 12 por ciento.

Una persona que invirtió un millón 950 mil pesos en Fibra Uno, desde que salió al mercado, ha tenido una ganancia 3 millones 46 mil 570 pesos, es decir, de 156 por ciento. Esto incluye el aumento acumulado en el precio de los CBFIs y los dividendos que le han pagado.

Los mayores rendimientos de las Fibras están asociados a la etapa de arranque por la que atraviesan los instrumentos en México, a sólo tres años de ser creados, así como a la expansión agresiva que ha impulsado sus resultados financieros con crecimientos de hasta triple dígito en su utilidad operativa, explicaron analistas.

“Las Fibras están en una etapa en donde presentan ritmos de crecimiento importantes en nuevas propiedades y también con rendimientos (por dividendo) relativamente atractivos respecto a las tasas de interés, al oscilar entre 4 y 8 por ciento”, explicó Augusto Arellano, director de Banca de Inversión de Evercore México.

Las Fibras con menores rendimientos por dividendo son aquellas que tienen en sus portafolios una gran cantidad de propiedades en desarrollo, que aún no generan ingresos al no estar consolidadas, lo que castiga el pago trimestral a sus inversionistas, explicó Arellano.

El índice que aglutina a las ocho Fibras que hoy cotizan en el mercado acumula un rendimiento de 6 por ciento en los últimos 12 meses.

En tres años, Fibra Uno ha llevado su portafolio inicial de 17 propiedades con una superficie arrendable de 475 mil metros cuadrados, a 416 inmuebles con una área de 5.2 millones de metros cuadrados, dando como resultado crecimientos anuales de triple dígito en ingreso neto operativo y un rendimiento de hasta 69 por ciento de sus títulos (incluyendo dividendos pagados) en 2012.

Otros factores que hacen más rentables los dividendos de las Fibras son las tasas de interés y la inflación.

Luis Gutiérrez, presidente de Prologis para Latinoamérica, explicó que el riesgo país es más elevado en México que en otros países, como Estados Unidos, donde las tasas de interés de largo plazo rondan niveles inferiores a 3 por ciento y en México son superiores al 7 por ciento.

Arellano agregó que el diferencial entre del rendimiento y las tasas de interés en los REITs es mucho menor al de las Fibras, lo cual las hace más atractivas para los inversionistas internacionales.

“Son instrumentos que proporcionan ‘yield’ y en un ambiente en que el inversionista en general está buscando un rendimiento con riesgo relativamente bajo, las Fibras se han vuelto muy atractivas y atraen mucha inversión extranjera”, comentó el directivo de Evercore.

Lo anterior se observó en el follow-on reciente de Fibra Uno en la BMV, donde el 60 por ciento del papel se quedó en manos de inversionistas extranjeros, explicó Roberto Solano, analista de Monex. Pese a los mayores rendimientos por dividendo de las Fibras, el desempeño de sus títulos en el mercado ha estado castigado en los últimos meses.

Si usted hubiera adquirido 100 mil certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios cuando Fibra Uno salió al mercado, al día de hoy habría ganado 3 millones de pesos, lo que equivale a un rendimiento neto de 156 por ciento.
Un mercado en expansión y un mayor riesgo país son los factores que soportan mejores rendimientos de los dividendos de los vehículos de inversión en bienes raíces en México, en comparación con el exterior.
Aunque los rendimientos son mayores, el desempeño de las Fibras en el mercado bursátil mexicano ha sido menor que el de los REITs.