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Informe Especial: ABC de las Fibras

10 febrero 2014 4:36 Última actualización 04 octubre 2013 5:2

[En México, adquirir una casa o rentar oficinas eran las únicas formas de invertir en bienes raíces hasta la llegada de estos instrumentos / Alarcón / El Financiero]


 
 
 
Ana valle / Claudia Alcántara
 
En el mercado bursátil hay instrumentos de inversión que permiten acceder a las ganancias por el arrendamiento de un hotel en Guadalajara, una oficina sobre Paseo de la Reforma y un complejo industrial en Monterrey, sin tener que adquirir ningún inmueble ni administrarlo.
 
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, conocidos como Fibras, nacieron en 2011 y se convirtieron en los primeros y únicos instrumentos de este tipo en Latinoamérica cotizando en el mercado accionario y teniendo como precedente y punto de partida los Real Estate Investment Trust (REITs) en Estados Unidos. 
 
Estos vehículos permiten a los inversionistas participar en el mercado de bienes raíces con un valor negociable y contar con una gran diversificación geográfica, de propiedades y de arrendador a lo largo de la República Mexicana, además de ofrecer algunas ventajas fiscales.
 
Las Fibras son instrumentos de inversión en inmuebles administrados por terceros y que, por su estructura legal, no retienen ganancias ya que están obligadas a repartir el 95 por ciento de su resultado fiscal entre los tenedores de los llamados Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).
 
Quienes invierten en Fibras obtienen beneficios por tres vías: el rendimiento en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la plusvalía de los inmuebles y por la distribución de utilidades cada trimestre.
 
A diferencia de las empresas, que reparten generalmente sus dividendos en una sola exhibición, las Fibras los distribuyen cuatro veces al año.
 
Si bien las Fibras listan sus certificados en el mercado de capitales de la BMV, donde tienen acceso desde inversionistas individuales hasta los institucionales, como las Afores y fondos, se trata de instrumentos híbridos que se comportan como acciones y bonos.                                                         Es decir, responden a los movimientos de las tasas de interés de forma inversa y a factores fundamentales, en su caso, adquisiciones o a la tasa de capitalización que es la relación entre los ingresos y el valor de las propiedades.
 
La forma más común en que crecen las Fibras es vía adquisiciones de bienes inmuebles. Cuando debutan en la BMV, generalmente tienen un portafolio inicial de propiedades y con el capital que levantan adquieren nuevas propiedades o desarrollan algunos proyectos. Para continuar financiando la compra de activos y sumándolos a su cartera, contratan deuda o recurren de manera sucesiva por capital a la BMV.
 
Actualmente en el mercado accionario cotizan seis firmas: Fibra Uno y Fibra Macquarie con un portafolio de propiedades mixtas (oficinas, centros comerciales, industriales y hoteles); Fibra Hotel y Fibra Inn, especializadas en hoteles de negocios; Fibra Shop, sólo con centros comerciales y Terrafina, con propiedades industriales.
 
El 9 de octubre se sumará a la lista Fibra Danhos, compuesta por un portafolio mixto y se espera que antes de que concluya 2013 se agregue Fibra Sendero y al menos otra más cuyo nombre aún es confidencial.
 
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, consideró que en términos generales, los riesgos de invertir en una Fibra son bastante mitigados porque la inversión está respaldada por los inmuebles y estos a su vez por los contratos de arrendamiento.
 
La Número Uno
Con un portafolio de inmuebles de alto valor agregado, adquisiciones calificadas como relevantes por los analistas y con poco más de dos años de cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Fibra Uno se ha colocado como la “madre” de los Fideicomisos Inmobiliarios de Bienes Raíces (Fibras) en México.
 
El mercado de las Fibras nació en marzo de 2011 con Fibra Uno, y permaneció como el único jugador hasta noviembre del 2012, cuando se sumaron cuatro fideicomisos más; Fibra Hotel, Fibra Macquarie, Fibra Inn y Terrafina.
 
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, consideró que ser de los primeros en salir y volver al mercado es una de las grandes ventajas que han tenido y les ha permitido lograr la confianza de los inversionistas.
 
“Contamos prácticamente con todos los grandes inversionistas institucionales que participan en mercados emergentes en temas inmobiliarios, tenemos más de 100 inversionistas institucionales extranjeros dentro de nuestro listado, entonces, yo creo que son de las grandes diferencias que hemos tenido”, agregó.
 
Por su parte, Augusto Arellano, director de Banca de Inversión de Evercore Partners México, dijo que las condiciones de mercado de que gozó Fibra Uno de marzo de 2011 a mayo de 2013 fueron propicias para su crecimiento y que no fueron las mismas para el resto de las Fibras.
 
“Entraron al mercado mucho después de Fibra Uno y gozaron de un entorno óptimo breve, de 6 a 7 meses. Con eso resumimos por qué las otras no han tenido el desempeño estelar”, aseveró Arellano.
 
Una fortaleza del fideicomiso que preside André El-Mann, es su liquidez, lo que le ha permitido tener una ejecución exitosa en su plan de adquisiciones y ha significado un atractivo importante para muchos inversionistas, afirmó Marco Medina, analista de Ve por Más.
 
La Fibra inició su portafolio con 13 propiedades y al cierre de septiembre contaba con 410 en una superficie de 4.15 millones de metros cuadrados. Aunque las estrategias de las otras cinco Fibras que operan en el mercado han rendido frutos, todavía están en proceso de demostrar su capacidad para concretar la compra de nuevos inmuebles.
 
“Fibra Macquarie está entrando a centros comerciales, anunció distintas compras en agosto y lo mismo Fibra Hotel y Fibra Inn han hecho adquisiciones. Están poniendo a trabajar los recursos que los inversionistas apostaron y eso ayudará a que en el corto plazo comiencen a ser atractivas para el mercado”, estimó Medina.
 
José Antonio Maya, analista de CI Banco Casa de Bolsa, mencionó que otro aspecto que ha hecho la diferencia entre las firmas de este sector es que Fibra Uno ha logrado diversificarse en oficinas, comercios y hoteles, mientras que Fibra Hotel, se ha concentrado en propiedades de hospedaje y Fibra Shop sólo maneja centros comerciales.