Tras los primeros tres años de listado de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en la BMV, el tamaño de los portafolios iniciales de las nuevas Fibras se redujo hasta en más de 90 por ciento.
Expertos explicaron que esto se debe a una menor disponibilidad de propiedades a la venta y al objetivo de los nuevos fideicomisos de privilegiar los rendimientos de sus inversionistas.
Fibra Uno, que llegó al mercado en marzo de 2011, comenzó operaciones con casi 676 mil metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR); Danhos, listada en 2013, tuvo un portafolio inicial de 539 mil m2; Fibra Shop arrancó con 140 mil m2 y Fibra HD con sólo 42 mil.
Esta última, que llegó a la BMV en el segundo trimestre de 2015, apenas representa un 6 por ciento de la superficie con que inició el gigante inmobiliario que preside André El-Mann.
Fibra Plus, de la cual se espera su colocación para este jueves, ni siquiera tiene un portafolio inicial de propiedades, pues enfocará todos sus recursos al desarrollo y posterior venta de inmuebles, con el fin de entregar a sus inversionistas retornos más atractivos que el resto de Fibras, de hasta 23.4 por ciento, de acuerdo con Gustavo Tomé, quien encabeza el proyecto.
"Aquí el problema es que los espacios son finitos, no se pueden estar comprando propiedades todo el tiempo. Por ejemplo, en el caso de Reforma ya prácticamente todos los edificios de oficinas tienen dueño. Además, los fideicomisos de inversión no necesitan muchas propiedades para ser rentables. Yo creo que pasará algo similar a lo que pasó con el portafolio Turbo de Fibra Uno, se irán a buscar propiedades fuera de los mercados tradicionales", explicó Juan Carlos Minero, director de inversiones de Black Wall Street Capital Partners.
Concentración del mercado de bienes raíces en las principales ciudades, incertidumbre económica, y diferentes estrategias para consolidar sus negocios, ocasionan que las Fibras listadas en la BMV reduzcan cada vez más sus portafolios de propiedades iniciales.
"Tiene que ver con la estrategia de cada uno de los jugadores, en el caso de Fibra Uno, es un consolidador nato de mercado, cuyo modelo de negocios está basado en adquisiciones, y no necesariamente es el modelo de todos los demás jugadores; hay algunos que prefieren crear valor, no a través de adquisiciones sino por medio del desarrollo que ofrece retornos más atractivos, como es el caso de estas nuevas Fibras, donde su intención es pagar un dividendo más atractivo", explicó Marco Medina, analista de Fibras de Ve por Más.
Las Fibras más grandes como Fibra Uno y Danhos ofrecen rendimientos (dividend yield) de aproximadamente 5 por ciento, mientras que Fibra HD y Monterrey brindan una rentabilidad superior al 7 por ciento.
"El aumento en las tasas de interés ya no lo hace atractivo (tener un fideicomiso de gran tamaño). Un incremento en las tasas de interés va a encarecer brutalmente los costos de operación de los fideicomisos de inversión, por ende, no es la alternativa más indicada. Operar un portafolio tan grande baja la rentabilidad. Hay un punto pivote donde las Fibras no se hacen más rentables por tener más propiedades", comentó Minero.
Expertos coincidieron en que debido a la naturaleza del negocio de las Fibras de tipo industrial, como Prologis y Macquarie, la rentabilidad y tamaño de los espacios en ABR de éstas es mayor. MQ se listó en la BMV con 2.5 millones de m2 y Prologis lo hizo con 2.7 millones; ambas ofrecen dividendos de más de 9 por ciento, según datos de Bloomberg.
"La estructura más compacta de los fideicomisos más chicos les permite ofrecer retornos que son más atractivos para algunos inversionistas, entonces no buscan ser jugadores grandes, ni competirle a Fibra Uno, más bien buscan ser atractivas por el yield, cosa que no puede pagar un Fibra Uno", consideró Medina.
Una de las divisiones donde aún hay oportunidad para expandirse es en los edificios de oficinas. Se calcula que todas las Fibras listadas en la BMV con este tipo de inmuebles tienen un ABR de 5.9 millones de m2, el 12 por ciento del total del inventario de propiedades de la categoría A a AAA que operan en México.
ADIÓS A LOS GRANDES
Según expertos, se prevé que ya no exista un fideicomiso de la dimensión de Fibra Uno, debido a que este jugador ha acaparado las carteras inmobiliarias de mayor tamaño.
"Ya no existe ese tipo de jugadores, Fibra Uno se ha ido encarrerando a comprar los portafolios de mayor tamaño y realmente los portafolios que hay ahora son mucho más pequeños. El segundo jugador por tamaño (de tipo mixto)es Danhos y se ha enfocado al desarrollo", agregó Medina.
Para los analistas, el hecho de que nuevas Fibras tengan menos propiedades en sus carteras y estén enfocadas en el desarrollo beneficia a los inversionistas que van por altos rendimientos de largo plazo, como es el caso de las Afores.
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