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Fibras deciden
construir ante mejores retornos de inversión

Debido a la obtención de mejores retornos de inversión, las Fibras han apostado por la edificación de sus propios inmuebles, a pesar de que esto implica mayores riesgos. Así, los Fideicomisos sumaron 13% de propiedades en desarrollo, contra 87% de adquisiciones a terceros.
Ana Valle
11 febrero 2015 21:22 Última actualización 12 febrero 2015 4:55
Toreo Parques Central

Entre los proyectos más grandes que ahora construyen se encuentran las tres torres de oficinas del proyecto mixto de Toreo de Fibra Danhos. (Archivo El Financiero)

A pesar de que construir un proyecto desde los cimientos implica mayores riesgos para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), estos han decido apostar por la edificación de sus propios inmuebles, pues encuentran mejores retornos de inversión.

En 2012, el portafolio de Fibra Uno, la única en el mercado en ese año, estaba integrado en un 97 por ciento por inmuebles adquiridos y 3 por ciento de proyectos en desarrollo incluidos en su cartera comprada; sin embargo, al cierre de septiembre de 2014, en conjunto las Fibras no hoteleras sumaron un 13 por ciento de propiedades en desarrollo, contra 87 por ciento de adquisiciones a terceros.

Entre los proyectos más grandes que ahora construyen se encuentran edificios de oficinas como Torre Diana y Reforma Latino (en el Distrito Federal) de Fibra Uno; así como las tres torres de oficinas del proyecto mixto de Toreo (en la capita del país), a cargo de Fibra Danhos.

En el caso de Fibra Macquarie y Fibra Shop, los proyectos en marcha se enfocan en expansiones a sus edificios industriales y centros comerciales, respectivamente.

El área rentable en construcción que tienen las Fibras, ya sea de proyectos desde cero y de ampliaciones, suma 1.65 millones de metros cuadrados y la inversión asciende a por lo menos 14 mil 600 millones de pesos, para Fibra Uno, Danhos, Terrafina, Macquarie y Fibra Shop, según datos de los fideicomisos.

Los proyectos que se desarrollan desde cero tienen mayores riesgos, pues se trata de inmuebles que demorarán varios años en generar ingresos y en los cuales se requerirá una inversión constante, por lo que la recuperación de ésta es lenta, explicó Marco Medina, analista de Fibras de Ve por Más Casa de Bolsa.

Esto podría impactar no sólo las distribuciones del resultado fiscal trimestral a los inversionistas, sino también existe el riesgo de que una vez concluidos los proyectos, la estabilización de los mismos dure varios años más, agregó el experto.

“Siempre hemos tratado de cuidar el no meter demasiado ingrediente de desarrollo a la Fibra, de manera de no ver afectada la distribución del resultado fiscal a nuestros tenedores, en un nivel del 15 al 20 por ciento de nuestros activos será el margen en que nos estemos moviendo para desarrollos”, comentó Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno.

La búsqueda de diversificación de sus portafolios y la escasez de inmuebles estabilizados a la venta también ha sido factor para fortalecer el componente de desarrollo.

Pablo Yrizar, vicepresidente senior de CBRE México, consideró que la construcción es parte de una estrategia de diversificación de portafolios y recalcó que las Fibras que construyen pueden tener una mayor rentabilidad en los edificios que hacen, que en uno que adquieren ya rentado.

Mientras que la adquisición de inmuebles se realiza con tasas de rendimiento de entre 8.5 y 10 por ciento, los desarrollos dan tasas de al menos 11 por ciento, explicó Medina, de Ve por Más Casa de Bolsa.

Los expertos descartaron castigo para las Fibras por la construcción de nuevos inmuebles. De hecho, Fibra Danhos, una de las que más desarrolla propiedades, registró un crecimiento de 45 por ciento en el precio de sus acciones en 2014.

“Con Danhos los inversionistas ven que no hay conflicto de intereses porque pudieran comprar propiedades a los mismos patrocinadores de la Fibra, en este caso ellos desarrollan inmuebles con elevados estándares de calidad y el inversionista premia eso”, dijo un analista que pidió no ser citado.

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Entre los desarrollos más representativos que construyen las Fibras se encuentran hoteles, oficinas y centros comerciales.
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