Estas empresas sufrirían con la mudanza de las dependencias federales

En la Ciudad de México, una de cada 10 oficinas es rentada por el Gobierno federal, por ello la entrada en operación de la descentralización de dependencias, ordenada por la administración que encabezará Andrés Manuel López Obrador, aumentaría la oferta de espacios.

En la capital del país, las autoridades demandan entre 800 mil y un millón de metros cuadrados (m2) de oficinas, lo que equivale al 9 por ciento del total del inventario actual, según estimaciones de la empresa de corretaje Coldwell Banker Commercial.

Dos de las inmobiliarias que se verían afectadas por la posible salida de las dependencias de la CDMX son Fibra Uno y el fideicomiso privado ZKC, ya que la superficie que arrendan al Gobierno significa el 28 y 32 por ciento del total de su Área Bruta Rentable (ABR) de oficinas, respectivamente, en la capital del país.

A nivel nacional, la descentralización de 31 dependencias significaría un impacto de 2 y hasta 13 por ciento para estas firmas, como proporción del portafolio total que tienen en la República Mexicana.

Sergio Pérez, Executive Managing director de la consultora inmobiliaria Newmark Knight Frank Latinoamérica, señaló que la mayor parte de los edificios arrendados por el Gobierno son de clase B y C; es decir, niveles medio y bajo, además de que sólo 150 mil m2 son de clase A (de lujo).

Fibra Uno recibe de la SEP alrededor de 29 millones de pesos al mes por la renta de una torre corporativa en Mítikah, al sur de la CDMX. Sin embargo, por la descentralización, se prevé que alrededor de 7 mil 800 trabajadores de la SEP cambien su sede a Puebla.

La Fibra también tiene entre sus arrendatarios a la Secretaría de Economía, que desde 2016 remodela su sede en la colonia Condesa. Esta dependencia ocupa 11 niveles de la torre Reforma Latino, pero con el plan de descentralización mudaría a 773 empleados a Nuevo León.

André El-Mann, CEO de Fibra Uno, señaló en conferencia con analistas tras su reporte financiero al segundo trimestre que menos del 2 por ciento de su portafolio total nacional está dedicado al Gobierno y, aunque dijo desconocer qué pasará con la descentralización, previó que será muy difícil mover a todas las instituciones.

"Creo que el movimiento será lento y el mercado en la Ciudad y en los estados se absorberá a su debido tiempo (los espacios). No creo que vaya a ser un movimiento brusco", agregó El-Mann.

Por otro lado, la Secretaría de Salud ocupa en su totalidad el edificio de Reforma 156, que hasta el segundo trimestre de 2018 operaba la desarrolladora Gicsa, pero el 3 de julio pasó a formar parte de E-Group (subsidiaria de Fibra Uno).

Con esto, la Fibra que dirige El-Mann agregará 19 mil 314 m2 en oficinas y con ello a la Secretaría de Salud en su cartera de clientes. Sin embargo, el arrendamiento de este inmueble estaría en riesgo porque la dependencia se iría a Guerrero.

Valentín Mendoza, analista de Banorte Casa de Bolsa, refirió que Reforma 156 es un edificio viejo, por lo que hace un par de años Gicsa tenía entre sus planes su demolición y la construcción de un inmueble con más usos, lo que sería una alternativa para Fibra Uno en caso de que Salud se vaya de la CDMX.

Por su parte, ZKC renta diferentes espacios a instituciones como la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS), INE, Condusef y Prodecon. La primera se iría a Guanajuato, según lo que ha dicho la administración entrante.

Las dependencias del Gobierno rentan 31.7 por ciento del total del portafolio de oficinas en la CDMX de ZKC, que consta de 186 mil 960 m2; es decir, ocupan casi 60 mil m2.

Esta desarrolladora reportó a la Bolsa que durante el segundo trimestre de 2018 recibió casi 68 millones de pesos en rentas por parte del Gobierno. Dado que la mayoría de sus oficinas son de clase B, la descentralización sería una oportunidad para reinventarse.

"Todos estos edificios de clase B, que sobrevivían por contratos con el gobierno deben sufrir una reinversión. Se tendrán que replantear cómo funcionan, su estructura", aseveró Roberta Gutiérrez, manager del departamento de Inteligencia de la consultora Orange.

Prevén reducción de los precios

Expertos del sector inmobiliario prevén que la mayor oferta de espacios de oficinas pueda reducir el precio de las rentas en la CDMX.

Las de clase A se cotizan en 24.78 dólares el m2, las B en 18.70 dólares y las C en 13.72 dólares el m2, según datos de Cushman & Wakefield del cierre del segundo trimestre del año.

Con la descentralización, la tasa de disponibilidad del mercado corporativo subiría, especialmente en las oficinas de clase B y C, que tienen una desocupación de 7.9 y 5.1 por ciento, respectivamente.

Gutiérrez dijo que esta alza en la reserva de oficinas provocaría una baja de precios de algunos inmuebles porque es difícil colocar los espacios que ocupa el Gobierno.