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Competencia y tasas detonan sustitución
de hipotecas bancarias

Las condiciones del mercado, así como la competencia entre los bancos por quedarse con tu crédito y la facilidad de cambiar de institución bancaria ha incentivado la portabilidad hipotecaría.
David Muñoz
06 septiembre 2015 18:38 Última actualización 07 septiembre 2015 4:55
Desarrollo de Javer en Aguascalientes

Otra opción puede ser una casa de Javer de dos plantas en su desarrollo Bosque Real, en Aguascalientes. El área común del conjunto cuenta con casa club, alberca, palapas con asador, juegos infantiles y cancha. Los precios arrancan en 715 mil pesos por 104 metros cuadrados. (Cortesía)

Si contrataste una hipoteca hace 5 años o más, es muy probable que hoy encuentres mejores condiciones de pago y puedas mudar tu crédito a un banco más competitivo en tasas, sin tanto papeleo y sin volver a pagar un notario.

En los últimos 5 años, el costo de las hipotecas ha caído 3 puntos porcentuales, por lo que su tasa pasaría de 12 a 9 por ciento. Además, la reforma financiera detonó que la banca facilitara la portabilidad hipotecaria, por lo que estas instituciones están compitiendo para quedarse con su crédito.

La portabilidad de una hipoteca consiste en que el usuario traslade un préstamo que contrajo con una institución financiera, a otra que le ofrece mejores condiciones. Por ejemplo, si una persona compró su casa en 2010 a una tasa de 12.62 por ciento anual, hoy puede continuar pagándola a una de 9.65 por ciento, que es la tasa promedio actual de los pasivos hipotecarios.

Mientras que a junio de 2013 los recursos destinados por la banca al pago de hipotecas representaban el 4 por ciento del total de los 141 mil 118 millones de pesos que orientó a créditos a la vivienda, al mismo mes de 2015 significaron el 10 por ciento, de un total de 197 mil 868 millones de pesos, según datos de la Asociación de Bancos de México (ABM). Al primer semestre de 2015, los bancos prestaron 19 mil 226 millones de pesos para cambiar de hipoteca, 242 por ciento más que al mismo lapso de hace dos años.

“Además de las bajas tasas de interés del mercado, la misma competencia en el sector ha dado pie a que algunos bancos comerciales absorban total o parcialmente ciertos costos de la movilidad bancaria. Por lo que sea cual sea el tipo de subrogación que desee hacer el banco ante el notario, el usuario terminará beneficiándose, porque las condiciones del mercado lo propician”, dijo Alejandro Alba, director general adjunto de Ventas de SOC, firma de asesores hipotecarios.

Anteriormente, la portabilidad hipotecaria era tardada y complicada, pues el cliente debía realizar todos los trámites entre bancos y el proceso duraba hasta un mes. Ahora puede llevarse una semana.

La reforma financiera de 2014 facilitó el proceso de portabilidad de hipotecas, pues además del pago de pasivos tradicionales, que se basa en la cancelación de la hipoteca ante notario, la firma de un nuevo crédito y la creación de otro registro con el notario, reconoció la subrogación, la cual consiste en aprovechar la primera hipoteca firmada ante notario, adhiriendo al segundo banco a cargo con las nuevas condiciones financieras sin cancelar y firmar otra hipoteca. Así, es posible ahorrar honorarios notariales y trámites administrativos.

“El cliente siempre gana al trasladar su crédito a las tasas actuales. Mi recomendación es que al cambiar de hipoteca, se debe procurar hacerlo a un plazo menor al remanente”, indicó Fernando Soto-Hay, director general de la empresa de servicios de asesoría patrimonial Tu Hipoteca Fácil.

En julio de 2015, un total de 16 instituciones bancarias que pertenecen a la ABM firmaron un acuerdo para que a partir del pasado 20 de agosto se agilizara el proceso de pago de pasivos hipotecarios.

Así, previo al trámite ante notario, los bancos se intercambian información de manera directa acerca del estatus del crédito y del acreditado, de tal manera que la movilidad hipotecaria sea en mucho menor tiempo, pues el cliente no tiene que participar en los trámites.
AÚN HAY huecos

Gonzalo Palafox, director general del Negocio Hipotecario de BBVA Bancomer, consideró que aún hay pendientes por resolver en este esquema.

“La última reforma financiera y el acuerdo de la ABM son importantes avances, sin embargo, aún faltan por afinar ciertos detalles en el mecanismo de registro de subrogación que den certeza jurídica a las instituciones bancarias acerca del traslado de la propiedad entre acreedores bajo las nuevas condiciones financieras”, dijo el ejecutivo.

Aunque la subrogación es una ley federal, las garantías hipotecarias se registran y llevan acabo de acuerdo a las reglas y normas locales de los estados. Entonces debería de haber un acuerdo a nivel nacional en términos de cómo se tienen que registrar los procesos de cambio de hipoteca con cada uno de los registros públicos, agregó.

“Falta claridad al registrar una subrogación, a manera de ejemplo: si doy un crédito y me quiero amparar en una ley federal diciendo que yo soy el nuevo acreedor puede resultar que en el registro público en donde se llevó acabo la operación no se registró eso y puede aparecer el gravamen con el anterior banco y peor aún, si el otro banco identifica que ya se no le debe, por error, puede cancelar el gravámen y ya no habría hipoteca que ampare el nuevo crédito”, agregó Palafox.

BBVA Bancomer, que a la fecha posee el 30 por ciento de este mercado, espera seguir incrementando los créditos que otorga para el pago de hipotecas.

La competencia entre bancos y la facilidad de movilidad han incentivado la portabilidad hipotecaria.