El desempeño del precio de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de las Fibras mexicanas ha mejorado recientemente, ya que la mayoría ha superado el rendimiento del IPC en lo que va del año y están en línea en los últimos doce meses.
"Sin embargo, las revisiones a nuestros estimados muestran un limitado crecimiento orgánico de la ocupación o de las rentas (lo cual no es sorprendente dado el deslucido crecimiento económico de México en el 1S14), mientras que el aumento por las adquisiciones se ha visto ampliamente contrarrestado por la emisión de acciones o la revisión al alza de los gastos financieros netos", señala en un reporte Acciones y Valores Banamex Casa de Bolsa (Accival).
Asimismo, recuerda a los inversionistas que se mantengan sensibles a la valuación, ya que las revisiones a la baja del Fondo de Operaciones (FFO)/acción representan un riesgo a la valuación de crecimiento de los CBFIs. En su reporte, la intermediaria bursátil recomienda compra en Terra y venta para Fibra Uno (FUNO).
Indica que FUNO se negocia a un múltiplo de 1.26 veces Precio/Valor Neto de los Activos, por lo que redujo sus estimados por CBFI. Esta Fibra ha registrado un crecimiento explosivo desde su oferta pública inicial (OPI) en marzo de 2011 y el precio de sus títulos ha reaccionado de la misma manera.
"Sin embargo, la inclusión de la reciente adquisición de un grupo de 15 propiedades denominado R15 por P$23,500 millones y la incorporación a nuestros cálculos de un aumento de capital por P$32,800 millones resulta en un aumento del 10% de nuestros estimados de la utilidad operativa neta (NOI, por sus siglas en inglés) proyectados para el 2015 (a P$8,100 millones), pero también en una reducción del 14% del FFO/CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) a P$2.02", indica Banamex en su análisis.
Agrega que esto se debe en parte a que el alto componente del desarrollo en la adquisición (alrededor del 50 por ciento del valor) sólo contribuye al NOI a partir del 2016, aunque incluso considerando un valor presente neto completamente estabilizado de 17 mil 800 millones de pesos del portafolio R15 y que FUNO ya cotiza a una prima del 32 por ciento sobre su VNA (Valor Neto de sus Activos).
Con un Precio Objetivo a 12 meses de 43.0 pesos por CBFI (un RTE sin crecimiento), la casa de bolsa redujo su recomendación de inversión en FUNO de neutral a venta.
Por otra parte, disminuyó sus expectativas de retornos de Fibra Macquarie debido al aumento de sus títulos y a la reducción de sus estimados. "Mantenemos prácticamente sin cambios nuestras expectativas operativas de FIBRAMQ.12 debido a que el deslucido crecimiento económico en el 1S14 impidió el aumento de las tasas de ocupación o de las rentas promedio. Sin embargo, aumentamos nuestros estimados de gastos financieros relacionados con las recientes adquisiciones, lo cual resulta en una reducción de ~15% de nuestro FFO/acción estimado para 2014-2015", cita.
Añade que como consecuencia, su precio objetivo a 12 meses se contrae a 28.9 pesos por CBFI (un rendimiento total estimado de 14.8 por ciento), equivalente 1.14 veces el múltiplo Precio/Valor Neto de los Activos (VNA) y redujo su recomendación de inversión a Neutral.
Finalmente, menciona que mantiene con mínimos cambios sus pronósticos para Terrafina, aún con descuento frente a su VNA. "TERRA.13 continúa siendo nuestra acción preferida con base en su valuación. Los moderados aumentos (~8%-10%) a nuestros estimados de ingresos, NOI y FFO/CBFI resultan principalmente de la ligera depreciación cambiaria y de los arrendamientos principalmente en dólares", señala Banamex.
La casa de bolsa reitera su recomendación de compra en esta Fibra con un precio objetivo a 12 meses de 35.2 pesos por CBFI (un rendimiento total estimado de 30 por ciento), equivalente a 1.15 veces el múltiplo Precio/VNA.
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