Economía

Mercado de vivienda parece despertar

10 febrero 2014 4:58 Última actualización 05 julio 2013 13:28

[Bloomberg] 


AP

Lo que a juicio de la Reserva Federal son buenas noticias para la economía de Estados Unidos, comienza a convertirse en dolor de cabeza para millones de deudores hipotecarios.

Se trata del camino alcista que vienen tomando las tasas de interés en todo Estados Unidos desde hace varias semanas, y que afecta sobre todo a quienes tienen sus acreencias con tasas variables, así como a los compradores de vivienda por primera vez.

Según los datos analizados por la Fed, el mercado de la vivienda está despertando y los precios están aumentando. Cálculos preliminares indican que, al cierre del primer trimestre de 2013, el aumento anual promedio en el valor de las casas es de 11%.

Es un hecho. "Y lo peor de todo es que (el aumento simultáneo de precios y de tasas) reduce la oportunidad de compra de muchas personas", comentó a la AP el agente de bienes raíces Luis Galíndez, que trabaja principalmente en el área de Miami Beach, en la Florida.

Hace apenas un mes, "por un crédito de 300,000 dólares, con tasa de 3.35% a 30 años, se pagarían cuotas mensuales de 1,321.50 dólares. El mismo crédito (en condiciones similares) actualmente pagaría 1,512 dólares con tasa de 4.46%", explicó Galíndez.

El presidente de la Fed, Ben Bernanke, dijo el 19 de junio pasado que "en términos de pagos mensuales de una casa promedio, el cambio en la tasa hipotecaria (.) no es tan dramático".

Sin embargo, en el caso que explica el agente Galíndez, esa diferencia de 190,50 dólares mensuales podría no ser dramática pero sí hace mella en los ingresos de un cabeza de familia que destina al menos el 9% de sus ingresos para el servicio de la deuda hipotecaria, según los datos más recientes de la misma FED.

Roberto Cadavid firmó una hipoteca con tasa del 3,35% en abril del año pasado y comenzó a pagar 991,61 dólares mensuales por una casa que le costó 225.000 dólares. Desde el 1 de mayo pasado, la tasa ascendió a 4.45% y la mensualidad a 1,123 dólares.

"El contrato fue con tasa variable porque me dijeron que las tasas seguirían bajas durante más tiempo y que eso me convenía", dijo el investigador científico de 41 años a la AP.

A juicio de Galíndez, el mercado no solo enfrenta un aumento de las tasas y de los precios, sino que los bancos no están prestando, y si lo hacen, hay muchas trabas para conseguir tasas fijas.

Deberían "exigir a los bancos que les ofrezcan a los clientes que tienen hoy préstamos con tasas variables llevarlos a tasas fijas. De lo contrario, se creará una nueva ola de foreclosures (ejecución hipotecaria)".

Según el Indice de Daños por Ejecución Hipotecaria que consolida el Center for Responsible Lenders y que se calcula sobre hipotecas generadas entre 2004 y 2008, el 6.4% de los créditos han entrado en ejecución hipotecaria, unos 2.7 millones y 8.3% están en riesgo inminente de ser ejecutados por mora en los pagos.

Aunque para Bernanke el aumento en la tasa de interés "no es tan dramático", las estadísticas del CRL indican que al menos 635,000 latinos han perdido sus casas por préstamos que no pudieron pagar y que fueron originados en el período mencionado.
 
No es fácil aceptar cómo es que para el presidente de la Fed las tasas de interés "suben por las razones correctas (.) optimismo acerca de la economía y una adecuada evaluación de la política monetaria."
 
En una economía inundada con miles de millones de dólares, con una tasa de desempleo que no logra bajar de los niveles del 7.6% y con los bancos que no prestan porque los solicitantes no reúnen los requisitos de niveles de riesgo, se podría pensar que lo que piensan conocedores del mercado como el señor Galíndez podría tener mucho de cierto: "Estamos ante un mercado ficticio de vendedores que estaría inflando una nueva burbuja difícil de controlar".
 
Tampoco hay elementos contundentes para probar que las tasas suben porque los bancos están prestando tanto papel verde que la Fed está imprimiendo.

Las propias cifras de la Fed muestran que no es así: el saldo de la deuda hipotecaria viene de capa caída desde hace tres años. En 2009 cerró en 14.4 billones de dólares, en 2010 totalizó 13.7 billones de dólares, en 2011 el saldo cerró en 13.4 billones de dólares, en 2012 cayó a 13.2 billones de dólares y al cierre del primer trimestre de 2013 el saldo era de 13.1 billones de dólares. 
 

Otro elemento que estaría distorsionando el mercado es el cada vez más usado sistema de ventas de pre-construcción. Las firmas constructoras venden sobre planos para cierres a dos y tres años.
 
"Venden a precios astronómicos", confirmó Galíndez. "En Downtown (el centro) de Miami hay más de 35 megaproyectos y más del 70% son compradores extranjeros".
 

No es muy lógico pensar que el aumento en el costo de las hipotecas (tasa de interés) beneficia a alguien más que a las entidades financieras, aunque a la larga se les complique el camino cuando el deudor entre en dificultades de pago.
 

Lo cierto es que cientos de miles de hogares siguen enfrentando la dura realidad que significa una ejecución hipotecaria, que paulatinamente ha dejado de ser noticia para los medios de información.
 

Sin lugar a dudas, las tasas de interés en alza hacen prever tiempos más difíciles para quienes no han logrado refinanciar la deuda.