¿Harto de rentar? Entonces no te vayas a China

El presidente chino, Xi Jinping, ha emprendido el mayor experimento inmobiliario del mundo con el propósito de controlar los desbocados precios de las viviendas en su país.

Después de que Xi utilizara el Congreso del Partido Comunista en octubre pasado para impulsar un modelo que enfatiza la renta, los bancos, las constructoras, los gobiernos locales e incluso la mayor bolsa de valores del país se han embarcado en una actividad febril para lograrlo. La medida es la primera de un paquete de reformas que incluye un esperado impuesto sobre la propiedad, pensado para instrumentarse a lo largo de varios años para contener uno de los mercados inmobiliarios más salvajes del mundo.

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“El mercado inmobiliario de China está a punto de cambiar profundamente. (...) El impulso a las propiedades de alquiler muestra que un nuevo modelo está comenzando a emerger”.

El presidente chino está aprovechando su inmenso poder para tratar de resolver un problema que asedia a los responsables políticos de todo el mundo: el imparable aumento de los precios de los inmuebles en las principales áreas metropolitanas, que a la postre incrementa la desigualdad. El objetivo parece ser un nuevo modelo de mercado, un punto intermedio entre el frenesí capitalista, que disparó los precios de las casas en Shanghái y Beijing, y el sistema comunista, donde los trabajadores eran provistos de viviendas.

La creación de un vibrante mercado de alquileres ayudará a mitigar los precios inmobiliarios "irracionales", estima Deng Yongheng, de la Universidad de Wisconsin, quien participó en un análisis que mostró que el precio del suelo en Beijing registró un aumento de mil 538 por ciento de 2004 a 2016. Los efectos a largo plazo podrían variar, desde provocar la consolidación del ramo constructor hasta estimular el gasto del consumidor, toda vez que las personas pagarían menos por la vivienda, señaló por otra parte Wang Tao, economista de UBS Group AG.

En toda China, grandes complejos inmobiliarios de alquiler están en construcción, en planificación o ya por terminarse. Los cambios pueden trastocar el negocio de las constructoras, impactar los ingresos del gobierno y contribuir a que haya más "inquilinos de por vida" en China, como ya pasa entre los alemanes.

En teoría, un próspero mercado del alquiler incrementaría la oferta de viviendas y ayudaría a estabilizar los precios que en trece años no han dejado de subir. El viejo modelo que priorizaba la propiedad por encima del alquiler alentó "mucha especulación y subidas locas en los precios, pero ese modelo está llegando a su fin", señaló Rosealea Yao, analista de Gavekal Dragonomics en Beijing.

Los gobiernos municipales de la capital china y Shanghái han subastado terrenos públicos entre compañías inmobiliarias que solo desarrollarán proyectos de alquiler. Country Garden Holdings Co., la mayor inmobiliaria de China en términos de ventas, anunció que en el transcurso de tres años pondría en el mercado un millón de unidades habitacionales en régimen de renta.

Los bancos, a su vez, están ofreciendo líneas de crédito a las constructoras para financiar proyectos de alquiler y la Bolsa de Valores de Shanghái está promoviendo la creación de productos de inversión respaldados por los ingresos de las rentas.

Xi está tratando de combatir la creencia popular de que la vivienda nunca bajará, ya que cualquier descenso momentáneo en los precios ha sido inevitablemente seguido de repuntes.

La tasa de propietarios de vivienda en China está entre las más altas del mundo, casi el 90 por ciento de la población es propietaria, según la consultora Cushman and Wakefield Inc. La gente también compra a edades tempranas. Los padres a menudo ayudan a sus hijos a comprar una vivienda como requisito previo para el matrimonio.

El argumento del alquiler, en tanto, no convence a todos, particularmente debido a los derechos limitados de los inquilinos y a la baja calidad de gran parte de la oferta; algunas unidades incluso carecen de baños y cocinas propios.

Incluso si las nuevas políticas ayudan a cambiar esa mentalidad, abundan los riesgos. En primer lugar, las autoridades chinas deben asegurarse de poder controlar el mercado sin hundir los precios de la vivienda. También deberán equilibrar otros factores subyacentes que apuntan a una demanda más lenta. Y tendrían que abandonar el viejo hábito de permitir que los precios suban cuando la economía necesite un impulso.

Con todo, el respaldo del gobierno significa que el mercado del alquiler podría alcanzar para 2030 una facturación anual de 658 mil millones de dólares derivados de los cobros por concepto de alquileres, casi la mitad del volumen generado por la compraventa de viviendas en 2017, según estimaciones de Orient Securities Co.

Estos son algunos de los pasos que han tomado las ciudades, las constructoras y otros actores para respaldar la iniciativa:

Shanghái ha asignado 42 millones 500 mil metros cuadrados de suelo para viviendas de alquiler hasta 2020, una superficie mayor que para viviendas destinadas a la venta. Eso agregará alrededor de 700 mil unidades para 2020, 41 por ciento de la oferta total.

En Beijing, cerca del 30 por ciento de la nueva oferta para el año 2021 está destinada a viviendas de alquiler.

Bajo un programa piloto en 13 ciudades, entre ellas Guangzhou y Nanjing, los terrenos rurales de propiedad comunal pueden convertirse en viviendas de alquiler. Algunas ciudades también están fomentando la conversión de edificios de oficinas, centros comerciales y fábricas en unidades de alquiler.

Algunas empresas inmobiliarias están bursatilizando los ingresos por alquiler en productos que se asemejan a los fondos de inversión inmobiliaria. La Bolsa de Shanghái aprobó tal oferta de Poly Real Estate Group Co. y pidió a las constructoras que lancen más productos con esas características.

El Banco de Construcción de China planea ofrecer líneas de crédito para proyectos de alquiler. Para atraer a inquilinos, el banco estatal ideó un curioso "préstamo para alquiler" en Shenzhen para ayudar con los pagos de la renta.

Se trata de préstamos sin garantía donde los inquilinos de apartamentos pueden pedir prestado hasta un máximo de un millón de yuanes a diez años, con tasas de interés más baratas que las hipotecas, según la revista Caixin.

La inmobiliaria China Vanke Co. busca atraer a los millennials de Shanghái con departamentos de una habitación en antiguas oficinas convertidas en alojamientos tipo dormitorio de 15 a 20 metros cuadrados. El sitio ofrece áreas comunes, un gimnasio cubierto y máquinas expendedoras de alimentos y bebidas. El 95 por ciento de las 395 unidades ofrecidas en la primera etapa ha sido alquilada principalmente por personas menores de 32 años, detalló Yan Yong, responsable del negocio de alquiler de Vanke en Shanghái. La renta de estos departamentos oscila entre dos mil 600 y tres mil 400 yuanes al mes (de 407 a 532 dólares). Nada mal para una ciudad en la que el costo de la vivienda se ha disparado a niveles que rivalizan con el mercado más caro del mundo, Hong Kong.

Aunque los analistas creen que los cambios tardarán años en afianzarse, algunos dicen que no hay que subestimar la determinación de Xi, quizás el líder más poderoso de China desde Mao Zedong.

"Cuando Xi comenzó su campaña anticorrupción hace años, la gente no esperaba que fuera tan enérgica, pero rebasó toda imaginación", dijo Shen de Mizuho. "Ahora, la mayoría de la gente todavía cree que los precios de las casas nunca caerán, y la especulación es desenfrenada. Ese es un tema donde Xi no ha tenido éxito. Y eso significa que la aplicación de la política será más intensa hasta que se logre su objetivo".