Casas baratas y al estilo ‘copy-paste’

TECNOLOGÍA

En la planta alta de la cavernosa fábrica de 23 mil metros cuadrados en el lado occidental de Phoenix, Arizona, los constructores comparan los mostradores de cuarzo y muebles de baño, mientras los arquitectos utilizan el software de diseño de la compañía para escoger entre planos preelaborados.

En la fábrica, trabajadores y robots clavan tarimas de abeto a los paneles terminados y los colocan en la línea de ensamblaje, en donde otras máquinas y artesanos agregan ventanas y plomería antes de que una grúa apile los muros terminados en una plataforma. Cuando tres días después llega el camión a Lodi, California, Amanda Andel, gerente de material de construcciones, utiliza un escáner para ver qué llegó y un iPad para mostrar en dónde deben colocar las grúas cada pieza de una casa para ancianos de cuatro plantas.

Este proceso es un cambio radical a la construcción y una amenaza a décadas de una forma de trabajo que poco ha cambiado en los últimos años. Mientras otras startups de tecnología en la construcción intentan modernizar partes del negocio, diseñar hogares modulares o construir fábricas operadas por robots para hacer partes prefabricadas, Katerra parece tener la mejor oportunidad para unir todas estas piezas, desde el diseño hasta el edificio terminado. La compañía vende sus propios electrodomésticos, alfombras, ventanas e incluso madera y quiere control de todo, de principio a fin, asegura uno de sus clientes, Dean Henry, director ejecutivo de la inmobiliaria Legacy Partners Inc.

En poco más de tres años, Katerra ha recaudado más de mil millones de dólares en capital de riesgo, dirigidos por Vision Fund de SoftBank Group Corp., y dice que ha reunido cerca de 3 mil millones de dólares en pedidos por adelantado. "Casi hacia donde veas, hay dinero que se puede ahorrar", afirma el director Michael Marks, y agregó que espera tener ingresos por alrededor de 15 mil millones de dólares en cinco años. "Es tan ineficiente de tantas formas, que medio te quita el aliento".

El 21 de junio, la compañía dijo que se unirá con su contraparte más grande en India, KEF Infra; esa empresa recibirá varios cientos de millones de dólares en dinero y acciones. El acuerdo ofrece a Katerra acceso a clientes (incluido el gigante tecnológico Infosys Ltd.) y los enormes mercados de construcción en India y Medio Oriente. La compañía combinada tendrá unos 3.7 mil millones de dólares en compromisos de 260 proyectos.

Katerra se beneficia de la escasez de vivienda, los avances en la automatización y un exceso de fondos de capital de riesgo en búsqueda de ingresos. Necesitará incluso más gastos y un momento preciso para remodelar una industria muy regulada y muy cíclica, con pocas ganancias y poco interés a cambiar la forma en la que opera.

La compañía es la creación de Marks, inversor de capital privado, del especialista de compra apalancada Jim Davidson y el desarrollador Fritz Wolff. Hasta ahora, su cliente más grande es por mucho el mismo Wolff, cuya desarrolladora ha comprometido más de 500 millones de dólares a Katerra.

Wolff dice reconocer los riesgos de poner tanta fe en una startup que tiene los problemas de una empresa que apenas arranca, pero el fracaso es parte de la industria de hoy en día. Marks afirma que se ha prometido generar ganancias el año que entra.

Katerra ahorra dinero al comprar todo, desde madera hasta inodoros al mayoreo y utilizar software y sensores para monitorear de cerca materiales, producción de la fábrica y velocidad de construcción. Sus arquitectos utilizan software para crear un catálogo de edificios estándar, en lugar de empezar de cero cada proyecto, y asegurar que los contratistas no tomen decisiones estructurales impulsivas. Cada generación de edificios se ha vuelto más prefabricada, lo que requiere menos trabajo en el lugar y acelera la construcción.

En la planta de Lodi, hay unos 70 obreros el día en que se colocan los muros del segundo piso. Normalmente hay como 10 más para clavarlos, explica Mike Rock, director de construcción de Katerra. En un proyecto similar en California, la compañía usará 25 trabajadores para la estructura de un edificio en vez de los 150 que otra compañía ofreció, según Rock. Parte de esa mano de obra se irá a la fábrica, pero los volúmenes ahí son más elevados.

Antes del capital privado, Marks se hizo de un nombre dirigiendo Flex Ltd., entonces llamado Flextronics International Ltd., un productor de electrónicos que es uno de los proveedores de la industria de la tecnología más grande del mundo. Si tienes una Mac, Xbox o impresora HP, Flextronics probablemente la hizo. Marks pasó una década en capital privado antes de que Wolff, quien es su amigo, le pidiera aplicar el modelo de reducción de costos de Flex al negocio de la construcción.

Katerra ha pasado aceite para mostrarle a los desarrolladores que sus casas son más elegantes que la imagen que viene a la mente al hablar de casas modulares, hechas en fábricas. En el showroom de Phoenix, hay un departamento de lujo con mostradores de cuarzo, electrodomésticos de acero inoxidable de General Electric, piso de madera trabajada y sensores de detección de fugas; además de un modelo con electrodomésticos de menor calidad, cubiertas más delgadas y piso de vinil. Una sala de exhibición separada muestra alfombras, grifos y otras opciones.

Pero aquí también Katerra reducirá los costos al comprar al mayoreo menos opciones de las que un arquitecto ofrecería. "Es estúpido ser infinito", dice Marks. Y al planear cuatro fábricas más en Estados Unidos, del doble de tamaño que la de Phoenix, Katerra busca elaborar más de sus propios materiales, vender más de su equipo y quizás también entrar al negocio del transporte.

La idea de las viviendas modulares se remonta a hace más de un siglo (Sears, Roebuck & Co. vendió más de 70 mil paquetes para casas entre 1908 y 1940), pero la construcción ha sido mucho menos tocada por la tecnología que cualquier otra industria grande en Estados Unidos, asegura Mark Erlich, académico de Harvard y exsecretario tesorero del Consejo Regional de Carpinteros de Nueva Inglaterra. Los innovadores se han frustrado por la incapacidad de reunir suficiente capital, negocio garantizado o ambas, detalla Erlich.

Europa está más avanzado y el cambio llega a Estados Unidos. BoKlok, una empresa conjunta entre Ikea AB y Skanska AB, construye multifamiliares económicos en Escandinavia, y una serie de compañías estadounidenses más pequeñas con nombres como Prescient, Blu Homes y Hive Modular, también diseñan y venden casas prefabricadas. Los inversionistas de riesgo han dado 3.9 mil millones de dólares para tecnología relacionada con la construcción y bienes inmuebles en los últimos cinco años y medio, según la investigadora CB Insights. Sin embargo, por ahora los rivales nacionales de Katerra parecen tiendas de diseño a menor escala que fábricas masivas, comenta Gary Beasley, director general de la compañía de alquiler Roofstock.

Marks dice que lidiar con proveedores de tecnología fue más complicado que la construcción, pero Katerra tiene muchas preocupaciones serias. Aunque hay pocos modelos estándar de iMac o Xbox, los departamentos están comprometidos con 110 mil códigos de construcción de Estados Unidos, cado uno con sus propias idiosincrasias. Las necesidades regionales sísmicas y climatológicas varían mucho. Y no se darán a querer en la industria si el objetivo de Katerra es reducir los gastos de mano de obra, es decir, empleos. La empresa concede que hasta ahora ha evitado lugares con fuerte presencia de sindicatos. Eso será un problema si quiere competir por trabajos en ciudades grandes. Los líderes laboristas pueden exigir que las fábricas de Katerra se unan a un sindicato, menciona Erlich, quien también es exempleado sindical.

A través de los retos, dice Marks, el énfasis de la compañía es que la velocidad y ahorros lo harán útil para los clientes. Y su enfoque en viviendas multifamiliares para ancianos, entre otras, podrían protegerla de una disminución en demanda para, digamos, casas unihabitacionales. "La gente no comprende o cree en esto", afirma Marks del plan a largo plazo de la empresa. "Pero lo harán".